商业地产经营模式分析

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5、，实际回报与预期收益可能相差甚远。此外，如果是商住结合的物业，底商层次的下降有可能导致住宅商品房价值的下跌。二、零散销售、统一经营零散销售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法，主要有两种方式，一是由开发公司招一家或多家主力商户，采取返租的形式对全部或部分物业统一经营；二是由各个业主各自经营，开发公司提供指导意见并实施物业管理。物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。这一策略的优点是能很快收回投资，单位售价很高，同时能保证商场经营规范和经营档次，适合规模较大、潜力大的物业。但采取这种方式也存在风险，由于整体物业被拆成一个个小块，给日后

6、的商业经营管理埋下隐患，一旦经营业绩不佳，不仅开发商品牌受损，楼盘及附近住宅物业的品质都会下降，业主和投资者也不能获得稳定的租金收益。一、整体出售、整体经营这一模式的一个变化是采取先租后售、租金抵房款的方式进行。即在首付一定的现金之后，用每年的房租逐年抵算房款，实际上是一种按揭分期付款的方式。与一次性付款相比，这种方式的优点在于能够和经营者共担一部分风险，因而会吸引更多的投资者，有利于谈判的进行；缺点是开发商承担了一部分风险，资金回笼慢。这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域，企业实力较弱，有一定的资金压力。购买者往往是对商业投资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。对一些物业，

7、开发商希望尽快脱手，收回投资。他们往往通过拍卖或其他形式将自己的物业出售给商业公司。这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。其优点是开发商能尽快收回投资，风险较小，但由于一次性投入过大，与购买者谈判有一定难度，所以往往整体售价较低。二、零散出租、各自经营与“整体出租、统一经营”策略相比，采取这一经营模式的物业一般处于黄金地段，不需要“主力商户”入住来提高物业档次。开发商的租金回报率较高，对商场拥有控制权，可以保证商场经营