我国经济适用房顽疾及对策分析.doc

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1、我国经济适用房顽疾及对策分析今年两会期间，有政协委员提交了“关于停止开发建设经济适用房”的提案，此后围绕经济适用房去留问题引起了广泛的争论。经济适用房之所以问题频出却又屡禁不止，有其难以调和的根本原因。一、经济适用住房顽疾所在1、理论上先天不足经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种政策倾斜，来达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。但是从理论角度来讲，其有着先天不足。从市场经济法则和道德精神来看，经济适用住房的建设有悖于市场规律，人为降低了资产的流动性和资源的配置效率。对商品房市场而言，经济适用住房的财政

2、补贴导致了“挤出效应”，不利于商品房市场的健康发展。2、受益人群难以甄别目前我国尚未建立个人收入申报制度，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。再加上随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这就使得对中低收入家庭的甄别困难重重，行政运作手段与市场运作方式发生了冲突。在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收入证明等材料都可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中。3、地方政府阳奉阴违国家规定，对经济适用房免征土地出让金，相关行政事业性收费也要减免一半，

3、而土地出让金和税收恰恰又是地方政府收入的重要来源之一，这就使得这项给中低收入人群福利保障的政策与地方政府的财源站到了对立面上。因此，在土地供应和审查监督力度上，地方政府并不向经济适用房倾斜。尽管本次房产新政进一步明确了地方政府在住房保障上的责任，但这种制度上的软约束并不能激励地方政府建设经济适用房的积极性。而且从以往经验来看，在国家调控房地产市场的政策出台后，地方政府经常会出台一些地方性法规、条例来消除或者减弱调控政策的效力，以此来保证本地房地产市场的繁荣景象。可以说，如果杜绝了经济适用房建设中的灰色交易，而又没有相应的制度来约束地方政府行

4、为的前提下，我们的经济适用房建设将永远是滞后的。4、供需失横的长期存在需求理论认为，商品价格低的时候需求量会大一些，价格高的时候需求量会小一些。对经济适用房的"合格购买者”来说也是这样，不要说再加上那些'‘骗购者”了。政府对经济适用房的有限供应永远赶不上“合格购买者"需求的无限欲望，前者对后者而言只是"杯水车薪”。政府要解决的问题（社会保障）是市场不能解决的，市场能解决的问题不需要政府来解决，但是问题就出在本来那些可以靠市场来解决住房的人却偏偏要靠政府来解决。当然，政府通过加大对购买资格的审查力度等相关措施减少骗购行为，这是大家乐于看到的结

5、果，但是不管政府怎样加大甄别成本，总会有“合格购买者"购买不到经济适用房，这是一个总量性矛盾而不是一个结构性矛盾。5、供需失横的长期存在需求理论认为，商品价格低的时候需求量会大一些，价格高的时候需求量会小一些。对经济适用房的“合格购买者”来说也是这样，不要说再加上那些“骗购者”了。政府对经济适用房的有限供应永远赶不上“合格购买者”需求的无限欲望，前者对后者而言只是“杯水车薪”。二、对经济适用住房政策的反思1、退出机制的合理性鉴于经济适用房在住房保障方向上的偏颇，许多人认为应该将其淘汰。然而，一项制度出现缺陷而要将其废除的前提，是我们必须有一

6、套更为合理的制度来弥补其留下的真空。从目前来看是不现实的。有一种观点认为，应该大力提倡合作建房来替代经济适应房，国家在政策方面给予优惠。但是合作建房实际运作起来并不象想象中的那么简单，由于对发起人信任度的缺失、所筹资金的风险保障和发起人权利不集中等问题，使这一虽然有着共同的利益诉求、但却没可模拟操作管理模式的个人建房一直处于坎坷之中。由以上我们可以看出，在还没有一种相对合理、有效的制度来替代经济适用房的前提下，将其取消是不现实的。2、如何完善分配体制目前，由于准确核实家庭真实收的难以操作性，在经济适用住房分配上存在着诸多问题因此，我们应该建

7、立一套系统全面的程序，在一个申请时间段内，按申请人的具体情况对经济适用房的申请者进行细致的划分、排序。简单的表示就是：=f(1)w(l)+f(2)w(2)+f(3)w⑶+…+w(n)f(n)这里Z表示需求程度，f(l).f(2)-f(n)表示申请者的家庭收入、婚配、年龄、人口、是否下岗、资产状况等各个变量。w(l)-w(n)是其各自的权重，变量和权重的取值可以采用专家调查法等方法来确定，这里不多赘述。这种按需求程度来排序的做法不仅可以做到公平、合理，而且由于扩大了申请者的审查范围、增加了造假难度。虽然程序上会繁琐一些、审查时间长一些，但对于

8、目前泛滥的骗购现象，这种成本还是值得的。有法必依，争取杜绝经济适用房建设中出现的失控现象。3、直接补贴的可能性当前对经济适用房主要是采用“砖头”补贴的方式即对建房进行补贴。因此从