经济适用房现状分析及对策思

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1、经济适用房现状分析及对策思1经济适用房概述1．1经济适用房的概念界定经济适用住房是政府为解决城镇中低收入家庭的住房问题，改善居民消费结构，同时为扩大内需，增加投资，拉动经济增长所做出的战略性决策。其定义是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房张愈.经济适用房纵横谈[M].西安:陕西人民出版社2002。其概念从不同的角度有不同的解释，归纳起来有如下下几点:(1)从成本的构成角度分析，经济适用房其实可以看做是微利的商品房，其成本是由征地费、拆迁补偿费、勘探设计与前期工程费、建设安装工程费、住宅小区基础设施建设费、

2、物业管理费、贷款利息、税金七项因素所构成，利润控制在3%以下。(2)从销售对象的角度分析，经济适用房是面向中低收入者销售的住宅，其销售对象有一定的特殊性。(3)从居民承受能力的角度分析，经济适用房是实施宅分配货币化政策以后，中低收入家庭也可以承受的住宅。(4)从扶持政策的角度分析，经济适用房是具有社会保障性的住宅。政府采取了划拨方式提供用地以及减半征收行政事业性收费等相关优惠政策，。(5)从建设方式的角度分析，经济适用房是由房地产企业开发、政府委托统一建设、单位自建及合作共建，等多种建造方式建造。1.2经济适用房与其它住房概念的差别1．2．1经济适用房与商品房经济适用房是一种

3、特定的商品住宅，能适应我国当前住房市的场形势，具有商品房的基本属性，例如等价交换原及流通原则。购房人可针对不同要求，自由选择购买住房，购买时必须支付一部分利润，购买后拥有全部产权，可以出卖、赠与、交换、出租、抵押和继承等。但是经济适用房又不完全等同于商品房，它还具有一定的福利性质:国家对其免收地价，并且实行相关税费减免。所以，经济适用房同时具有商品房和福利房的某些特征，是福利房到商品房的过渡。由于经济适用房是面向中低收入家庭销售的，因此它与市场其他商品住宅也有不同，主要表现在以下的几个方面:第一，经济适用住房的土地是行政划拨，不用交纳土地出让金。商品房建设用地是以出让方式供应

4、，土地使用者必须要缴纳土地出让金。第二，经济适用住房的成本包含征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费等项因素，利润控制在3%以下。其成本则除此之外还包含土地出让金等因素，其利润没有受到限制，由市场来决定。第三，政府对经济适用住房的消费对象也有一定限制，特定为中低收入家庭，所以其价格只存在于局部市场，而商品房销售对象相对广泛得多，包括所有能购买的公民。第四，目前，我国经济适用房采取只出售不出租的政策，而商品房则不受限制，根据市场情况，既可出售，也可出租。第五，因为政府对经济适用房的优惠政策，所以其售价比同档次的商品房便宜很多。其出售价

5、格是由政府指导，不得擅自提价，而商品房的出售价格则完全由市场决定。1．2．2经济适用房与廉租房目前，在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式是经济适用房和廉租住房。由于“廉租住房”保障的范围较小等因素，执行过程中的矛盾也相对较少，实践上是比较成功的，而经济适相对而言争议较大。廉租住房，这是国家刚提出不久的概念，是一种社会保障性住房。廉租房在国外早以存在，如新西兰，政府为暂时没有住房的家庭提供租金比较低的出租住房，这部分人了新西兰总人口的23.3%;又如美国的纽约，有很多70年历史的旧建筑，经过政府修复改造，其中的30%被专门出租给无家可归的人或亲属合住一室的人。我国的廉租房

6、主要是腾退出来的旧公房，出租给城镇居民中收入最低的人，一般只租不售。出租对象是建立并连续足额缴存住房公积金的收入低的困难职工，当购房或承租人家庭收入提高到一定标准后，就会有关部门解除租赁合同。经济适用房和廉租房的一个共同特点是土地免交出让金。而经济适用房基本类似于安居房，享受免交土地出让金，销售对象是中低收入家庭、它以微利价出售，且只售不租，因为它终究是商品房的一种，只不过售价是国家严格控制指定的。新住房供应体系中规定了对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策:最低收入的家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭则可购买经济适用住房;其他收入较高的家庭购买、租赁商品住房。

7、这种针对不同收入家庭施行的城镇住房多层次的住房供应体系很好的适应了社会主义市场经济体制的要求，是根据目前我国相当一部分城市房价相对较高的现状提出的政策性措施。作为一种宏观的政策调控，有效地保证了“居者有其屋”，不同收入阶层都能得到满足，从而实现住房供应的社会化的体系。1.3建设经济适用房的必要性房地产是一种生活必需品，是需求弹性很小的不动产，属于特殊商品，对于这类商品，很难通过市场竞争形成均衡价格，因为其市场的自我调节能力很弱。所以，需要各级政府综合运用法律、财税、金融、行政等手段，加大对房地产市场的调