我国保障性住房融资模式研究综述.doc

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1、我国保障性住房融资模式研究综述【摘要】“十二五”期间，我国保障房建设规模空前，而资金约束是制约保障房建设的最人瓶颈，因此如何选择更为合理的融资模式以解决目前保障性住房面临的融资难题是学者们关注的焦点。学者们对我国保障性住房融资模式的研究主要集中在传统融资模式和创新融资模式两大领域，文章针对这两大领域分别进行文献梳理和评述，以期为进一步发展和完善我国保障性住房融资模式提供参考。【关键词】保障性住房；融资模式；研究综述中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1004-5937(2014)35-0033-04一、引言保障性住房(

2、以下简称“保障房”)是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房五大类。目前，保障性住房建设已经成为社会经济发展的约朿性指标，国务院明确提出“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，大约是过去10年保障性住房建设规模的两倍，届时我国保障性住房覆盖率将达到20%。2011年和2012年是保障性住房建设投资的高峰期，其屮2011年全国棚户区改造住房和城镇保障性住房建设计划开工1000万套，并于当年10月提前完成任务;2012年住房城乡

3、建设部计划棚户区改造和保障性住房700万套以上，新开工以及在建或者竣工的保障性住房会占到建设总任务的50%,资金需求规模空前。巴曙松（2011）测算2011-2015年的保障性住房建设的资金需求五年累计约合4.8万亿元，资金需求超过金融危机时的4万亿投资计划。在政府财政拨付有限、银行信贷萎靡、土地出让金减少的背景下，资金约束将是保障性住房建设的最大瓶颈，因此深入研究并构建符合我国国情的保障性住房融资模式迫在眉睫。纵观学者们关于保障房融资模式的研究成果，共分为两大类，一类是传统融资模式，另一类是创新融资模式。因此，本文针对上述两大类

4、融资模式分别进行文献梳理，并对其进行评述。二、保障性住房传统融资模式（一）中央政府拨款和地方政府预算2011年我国开工建设保障房1000万套，其中中央财政拨款1526亿元，超过整个“十一五”期间的总和。刘琳（2010）认为，国家财政支持保障性住房建设可人人提高中央政府在住房保障方面的支出责任，为保障性住房建设的持续发展提供必要的资金来源。张细松（2012）指出由于保障性住房的价格是由政府制定，较之于商品房其价格严重受限，并口保障性住房本身所带来的利润很低，所以很难吸引社会资金，导致其资金来源渠道单一，吸收政府投入成为其主要融资模式

5、。钟幼茶（2012）虽然也赞同中央和地方政府财政是保障性住房建设的重耍资金来源，但是其重耍性在不同地区存在差异性，东部和中部发达省市要强于西部，而且在某些省市中央和地方政府财政支持力度还不如土地出让收入。（二）土地出让金依据住建部和财政部发布的相关规定(以下简称“规定”)，各地政府部门获得的土地出让金(扣除相关规定的费用后)，其中至少10%的部分用于保障性住房建设。止如肖春妍(2011)指出，保障房建设对资金的需求巨大，仅依靠政府财政支持往往捉襟见肘，因此土地出让金是保障性住房建设另一重要资金来源。罗志红和李颖(2007)以南昌市

6、为例进行研究发现，该市土地出让金被用于廉租房的购置和建设。李海建(2009)对济南市中大南棚户区改造项冃进行实证分析，以论证土地出让金在保障房建设中的重要性。杨大楷和张烁(2011)对上海市出台的保障房政策进行研究发现，该市要求土地出让金的15%用于保障性住房建设。但是叶学平和胡信(2011)通过研究发现，地方政府收入的绝大部分来自土地出让金，而保障房建设用地的增加不仅会导致土地出让金的减少，还会导致地方财政收入的减少，从而造成保障性住房建设出现资金缺口。与此同时，杨大楷和张烁(2011)、毛鹏和王旭(2011)、王力弘(2013

7、)也发现重庆市、深圳市、安徽省用于保障房建设的土地出让•金占总额的比例均小于规定的10%。(%1)银行贷款银行贷款是保障性住房建设融资的另一重要组成部分，包括商业银行贷款和政策性银行贷款。目前，支持保障房建设力度最大的是国家开发银行和中、工、农、建、交五大国有商业银行，2010年这些银行贷款占据整个保障房建设资金的30%,而2011年升至60%o王媛(2012)以山东省8个地市2011至2012年保障房建设计划及实施情况为样本，发现银行贷款占据整个保障房建设资金的比例为37%O张媛娜(2012)指出，就广东省而言，2012年国家开

8、发银行广东省分行与广州市住房保障办公室签署《开发性金融合作协议》，在未来五年双方针对保障房建设领域的合作融资总量超过200亿元。吴希凤和赵昕（2011）通过对天津市保障房建设融资研究发现，该市已有15家银行共同组建银

9、才

10、贷款200亿元用于保障房建