金融街中心年度推广策略及执行计划.doc

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1、文件八金融街中心08年度推广策略及执行计划（销售型物业）销售策略及计划金融街房地产顾问公司2007年12月12日26目录目录2前言5报告思路5重要结论6第一部分：项目定位分析（回顾）22一、市场定位22二、目标客户定位22三、销售价格定位（销售型物业）24四、产品定位（销售型物业）24第二部分：08-10年全盘销售思路及08年销售计划25一、工程及销售重要节点25（一）、项目整体重要节点25（二）、津门、津塔公寓重要节点26二、全盘整体销售方案27（一）、开盘时间27（二）、销售总额27（三）、销售房源27（四）、销售节点28（五）、年度销售计划2

2、9（六）、年度回款计划30(七)、销售分期及销控策略311、销售分期（以面积为比例）312、销控策略323、总体销控32（八）、津门总体销售计划331、价值分区332、户型比例及面积343、销控及价格调整34（九）、津塔总体销售计划361、价值分区362、户型比例及面积363、销控及价格调整37三、08年销售方案38（一）、销售指标38（二）、销售控制39（三）、销售价格39（四）、销售速度40（五）、指标汇总42第三部分：08-10年全盘推广思路及08年执行计划43一、全盘推广整体思路及分期43（一）、整体推广目标43（二）、整体推广思路及分期4

3、31、整体推广思路432、整体推广分期4326（三）、推广、销售、工程汇总图44（四）、各年度推广费用预算46二、08年推广、销售实施策略及执行计划47（一）、08年营销整体目标47（二）、08年推广策略及计划471、推广阶段及节奏472、推广策略483、媒体渠道564、推广执行计划575、推广费用预算61第四部分：近期主要工作内容及计划62一、推广方面：（3月中完成）62二、销售方面：（2月底完成）63第五部分：附件65一、媒体特性及选择分析报告65二、08年整体推广费用详细表7326核心提炼26前言金融街中心项目08年下半年将正式销售，为更好的

4、把项目的推广做好，特完成这份项目营销推广报告。报告涵盖08年整体的推广、销售思路、策略及执行计划。这份报告结合了两年来我司积累的相关经验，包括对项目的认识、对推广的把握、对销售的预估等等。报告思路本次报告更偏重于推广、销售策略及执行计划，因为前期就项目的调性、卖点已经讨论过多，这些内容将不在此赘述。报告不但梳理出一条08年推广和销售的主线，而且对阶段性推广和销售策略及计划也作了详细的分析。本次报告不仅仅是营销推广报告，还对项目定位部分重新进行了梳理，由于前期研讨时间较长、过程中出现许多针对项目情况的不同版本，为实现统一认识，又对项目定位、目标客户定

5、位、价格定位、产品定位重新梳理了一遍。整体报告思路如下：项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位推广费用工程节点销售指标推广策略销售策略梳理清晰考虑因素解决方案26在明确了项目定位后，基于08年最为制约推广和销售的三个因素－推广费用、工程节点、销售指标，综合分析考虑后，得出推广和销售策略的解决方案。重要结论第一大部分：项目定位部分：（梳理清晰）一、项目整体定位全球标志性综合建筑集群-中国北方的金融中心集336.9米写字楼、六星级酒店、豪华公寓、酒店式公寓、顶级商业二、分业态定位Ø津门公寓客户定位：居住为目的，追求身份象征的峰层人士，多是和天津有联系

6、价格定位：08－10年整体销售均价：25000元／平米产品定位：全部精装修，装修标准3000元/m2，现代和古典两种装修风格市场定位：极致品质的顶级国际水岸官邸26Ø津塔公寓客户定位：追求较高投资回报率，较强经济实力的国内外高端物业投资者价格定位：08－10年整体销售均价：25000元／平米产品定位：全部精装修，配备家电，装修标准为2500元/m2。现代风格市场定位：城市中心顶级酒店式服务公寓（建议采用雅诗格管理）Ø津塔写字楼客户定位：进驻天津的500强及国内大型企业，金融、物流、贸易等行业客户价格定位：自持型物业产品定位：世界最高水准的顶级商务配

7、置市场定位：中国北方的金融中心，天津城市的建筑标志Ø津门酒店客户定位：世界各国政要、顶级富豪和社会名流及暂居天津的高端人群客户价格定位：自持型物业产品定位：极尽奢华的内部装饰和绝对私人的配套设施市场定位：六星级奢华国际酒店26Ø津门津塔商业客户定位：高端餐饮、零售、银行、SPA等租赁客户客户价格定位：自持型物业产品定位：顶极商业硬件配置市场定位：国际顶级品牌旗舰商业第二大部分：08-10年全盘销售思路及08年销售计划（解决方案）一、08－10年整体销售方案（一）、开盘时间2008年10月销售周期：21个月（2008年10月－2010年6月）；销售价

8、格：整体均价25000元/平方米（二）、销售总额40亿元，其中津门27.5亿元，津塔，12.5亿元；（三）、销售房源总面积