论不动产的善意取得制度及其完善.pdf

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1、第29卷第3期岳阳职业技术学院学报vo[_29No．32014年5月JOURNALOFYUEYANGVOCATIONALTECHNICA1COLLEGEMav．20l4论不动产的善意取得制度及其完善陈冬莲(湖南工业职业技术学院，湖南长沙410208)摘要：善意取得制度是物权法上的一个重要制度，我国《物权法》将不动产善意取得适用于善意取得制度中，对善意第三人的合法权益保护有非常积极的意义。但其立法语言过于简洁．对各个构成要件的内涵没有规定，造成了法律适用的困难。完善不动产善意取得制度，应尽快制定不动产管理法，建立统一登记机构体系，采取实质审察方法确

2、立不动产登记，进一步细化不动产善意取得中“登记完成”，增加权ft．0救济途径，建立登记公开制度关键词：不动产；善意取得；制度；完善中图分类号：D923．3文献标志码：A文章编号：1672—738X(2014)03一Ol11—04大陆法系国家和地区将财产区分为动产和不一、不动产善意取得制度的构成要件动产，在此基础上建立起至关重要的特权公示制度_1l。(一)无权处分我国大部分学者把不动产定义为“位置固定。不能从我国《物权法》第106条第1款可以看出，无移动或者一经移动会改变其性质．会损害其经济价论动产还是不动产的善意取得均须以“无权处分人处分财产”为

3、前提。如此一来，处分人“无处分权”成值的物”[21。简言之．不动产是指依自然性质或法律规为了动产和不动产善意取得的共同构成要件[41。定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等一般认为，无权处分，是指没有处分权而处分土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自他人的财产。换言之．即权利人无处分权而从事了然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。法律上的处分行为『5_。登记簿登记错误可以涵盖无善意取得是指无权处分的占有人让与动产所权处分的情形。无权处分却无法包括登记簿错误的有权或其他物权，若受让人占有时出于善意，则依全部情形。凡是登记簿的记载

4、与真实情况不相符的法即时取得动产所有权或其他物权所有权。在此情现象都可称为“登记簿错误”。作为不动产善意取得况下。权利人一旦将自己的财产让与他人占有的，适用前提．它仅限于权利事项错误，而不包括非权只能向占有人请求返还(占有物)；如占有人将财产利事项错误。转让给第三人时。权利人则不得向第三人主张所有在实践中无权处分主要存在以下几种情形：一物返还请求权，而只能向转让人请求赔偿损失。侧是无所有权，如承租、保管或借用人对承租、保管或重对受让人利益的保护I3J。借用的不动产不享有所有权而将财产出让给他人：随着善意取得制度的不断发展，不动产善意取二是所有权受

5、到限制的情形，如共同共有的不动产得理论便应运而生。我国《物权法》第106条已将不人一方未经另一方同意将共有财产出让给他人；三动产的善意取得作了明确规定。是代理人处分被代理人的财产情形。收稿臼期：2014—03—13作者简介：陈冬莲(1973一)．女，湖南沅江人，法学助教，计算机技术硕士。主要研究方向：经济法学。1l2岳阳职业技术学院学报第29卷(二)基于法律行为有些不动产物权变动不以登记为物权变动生不动产善意取得制度旨在维护交易的效率和效要件时．如何适用不动产善意取得呢?学术界有安全，因此，仅当受让人是通过法律行为取得不动两种不同的意见：一部分学

6、者认为不动产物权的善产物权时。才会产生不动产善意取得的问题。根据意取得以交付为要件【8I。另一部分学者则认为任何我国《物权法)106条，发生不动产所有权的转移是不动产物权的善意取得都必须以办理了登记为要基于买卖、互易等法律行为。件，如果不登记，即便已交付，也不能认作善意取得19]。善意取得的法律行为还必须是基于交易行为前者主要基于社会主义市场经济下交易效率、成的。所谓的“交易行为”并不是指有偿行为，而是指本、不动产善意取得的动态发展过程考虑。后者主不动产的“出让方”与“取得方”不具有同一性时．所要是基于交易安全、及对原权利人的权利保护考从事的引发

7、不动产物权变动的法律行为。只有不虑，但增加成本不利于不动产价值的实现。笔者更同主体之间基于交易法律行为方才发生善意取得。倾向于前者之观点。善意取得中的交易行为必须合法有效，善意取不动产善意取得根植于不动产登记公信力之得是维护交易安全的制度，而只可能维护合法交上，不动产善意取得应当以登记完成时为准。那何易的安全。因此，若取得人与让与人签订的合同本时为登记完成时?对此学术界存在争议。有学者支身违反了法律的强制性规定，合同就将会被视作无持申请之日为登记完成日：也有学者主张“办理登效，或者L六]构成欺诈等而被撤销即便是取得人为记完成之时”为登记完成时。从

8、我国《物权法》的规善意，也不能主张善意取得．、定及社会实际情况来看，普遍接受后一观点。但是(三)合理价格转让“办理登记完成时”还是有不同