论不动产善意取得制度

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1、.高等教育自学考试毕业论文（设计）题目论不动产善意取得制度姓名吴康慧专业法律准考证号码010107301112指导教师韩家勇2010年10月8日..论不动产善意取得制度摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。关键词：不动产；善意取得；构成要件善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适

2、用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。一、不动产善意取得制度的法理基础（一）不动产善意取得的概念传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社20

3、01年第1版，第212页。仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。（二）不动产善意取得制度的适用原理..我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查知的方式既公示表现出来的原则。所谓公信原则，是指物权变动按照法定方法公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的

4、出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。杨立新：《物权法（第三版）》，中国人民大学出版社2009年第三版，第16、17页。公示的作用在于使人“知”，公信的作用则是使人“信”。依据公示公信原则，我国不动产的公示方法是登记，且具有较强公信力，享有法律的保护。也就是说，在我国不动产一经登记，即使发生登记内容与实际权利不一致，登记对任何第三人来讲都是正确的。因此登记具有以下效力：1.推定力。即使不动产物权登记后，推定其登记状态的物权与真实物权具有相同效力。2.信赖登记的第三人推定其为善意无过失，反之，就登记内容不加调查，即使是善意也推定

5、其右过失。3.欲取得不动产权利之当事人，推定其知悉登记内容，而不得诿为不知。董万程：《论不动产善意取得制度》，《河南省政法管理干部学院报》2007第05期。不动产善意取得借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易，纵使存在登记与真实权利分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。如登记薄上记载的的人与第三人签订财产转移合同，即使登记错误，发生登记人与实际财产所有人不一致，物权受让人仍然能够

6、按照预期的目的取得财产所有权，只要他不是恶意的，即只要他并不知道或应该不知道公示的权利与实际权利不符。在实践中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的原因，通常有以下几种：1.因登记机关的过失造成错误登记或错误注销；2.登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；3.买卖合同无效或被撤销，但登记尚未注销；4.依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；5.不动产共同共有关系中，不动产物权登记在一个或部分共有人名下的。王旭光、范明志：《物权法适用疑难问题研究》，2007年第1版，第228页。..上述情况

7、导致登记簿中的权利人被虚构成真实的权利人，真实权利人则虚构为非物权人，造成的登记权利人与真实权利人不一致的情况。如果，对无权处分人进行财产处分的行为采取无效宣告，那么真实财产所有人就有权向善意受让人追回财产的权利，善意受让人应向真实权利人返还财产，使得真实财产所有人的权利得到了保护。简单的采取这种措施，同时也存在着诸多问题。例如，在此过程中善意受让人因交易无效需要向真实权利人返还财产，恢复原状等，从而产生一系列的费用造成社会资源不必要的浪费。再如，交易后标的物可能被多次转手，经多个当事人易手，时间跨度将被拉长，中间过程也相对复杂。原财产所有人欲追回自己的财产

8、必定要推翻现有的社会秩序。并且因交易年久日深，过程复