论不动产是否适用善意取得制度

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1、论不动产是否适用善意取得制度摘要：不动产金额较大，直接关系人民及国家的经济利益，对人民的切身利益产生直接影响，而善意取得制度有利于确保不动产交易安全性及有效性。不动产是否适用善意取得制度，国内外对其的规定各有不同，而国内各个学者观念也有所不同。因此，探究不动产善意取得制度实施具有极为重要意义。研究表明，该制度可有效对受让人的合法权益进行有效保护，进而确保交易过程中的安全性及合法性。本文首先分析善意取得制度的概念,然后分析其使用范围及必要性,最后指出具体的应对措施。关键词：必要性；不动产；处分权；善意取得制度；适用范围中图分类号:D923

2、.2文献标识码:A文章编号：2095-4379-(2017)02-0139-02一、善意取得制度的概念按照标的物特点，我国物权划分具有两种不同类型，一是不动产物权;二是动产物权。其中，不动产物产指的是该标的物主要依附在土地上，难以与土地分离，而且不能随意移动。倘若强硬对其移动，则会导致标的物的性质造成严重损伤。通常情况下，不动产具有以下几种类型：一是土地。这属于国家的资源，是基础不动产。二是建筑物。这是建立在土地之上的,难以从土地上分离的不动产类型Z-o三是相关的附着物。例如，建筑的地下车库、附属设施。2007年，我国出台了相关的专门法

3、律来对其进行规范，也就是《物权法》，该法律中明确指出，不动产可运用在善意取得制度中。于此同时，法律中也另外规定，认为符合这些条件，在交易过程中的受让人可获得相应的所有权：一是转让的物权已经依据相关法律程序到有关部门登记，法律规定无需登记的物权已转给受让人；二是通过极其合理的价格进行交易；三是转让行为属于善意行为。法律对其进行定义，善意取得定义指的是取得该不动产是比较善意，即不具有处分权的不动产占有人把不动产转让给第三者后，倘若受让人在取得该不动产过程中并不了解转让人不具有处分权，则第三人是善意依法获得的所有权，这样一来，原来的物权所有人

4、不得要求受让人返还不动产，第三人有权依法享有该不动产的所有权，然而原不动产所有人可以耍求，而且只能耍求转让人进行经济赔偿。通常情况下，第三人的善意行为通过两种方法判断，一是结合交易情况。例如分析受让人与转让人的关系、转让价格与市场价格对比等；二是由否认善意获得的人提供证据，证明受让人并非善意取得。二、不动产是否适用善意取得制度的探讨(-)不同观点简介总的来说，主耍存在两种观点，(1)否定说。该理论认为善意取得制度只能运用于动产转让过程中，不能适用不动产领域。在实际过程中，可能存在登记错误的情况，常见的原因主要有两种，一是登记机关的工作人

5、员工作失误；二是实际权利人递交的材料存在问题。因此，在运用此制度过程中，相关部门的工作人员应当对错误产生的原因进行详细、客观分析，然后结合制度进行责任划分，然后对其产权进行明确。倘若登记有误，则相关部门应当相信善意第三人，而且对其物权利益进行保护［1］。原因在于，第三人表述其是不了解转让人无权处理的情况［2］。在不动产登记制度建立后，善意収得的相关制度不再适用于该领域［3］。倘若不动产信息登记有误，则需要通过更正信息的相关流程进行处理，不得运用善意取得制度。(2)肯定说［4］。该说法认为，在经济迅猛发展的现代社会中，不动产的交易日益频繁

6、，金额不断增加，交易次数也不断增多，不论多么完善的登记制度，在实际交易过程屮，由于各种因素都可能导致登记错误的情况，登记错误常见的情况是不动产等级中的真实权利人与记载的权利人不一致［5］。正是由于这一现实情况，因此善意取得制度存在显得尤为重要，这也是该制度建立重要现实基础。(二)不动产适用善意取得制度的必要性(1)有利于维护登记公信力。登记公信力指的是有关的转让人、受让人等人员到相关部门登记，使其具有公信力，进而获得法律保护［6］。不动产登记具有极其重要的意义,可明确相关不动产物权的所有人及其相关的利害关系人，进而清楚了解物权法律关系，

7、这样也有利于今后的进一步交易，这样有利于保护第三人。在现实生活中，不动产登记也存在不一致的情况，登记簿与真实权力存在差异。这样的情况下，相关部门应当以登记簿为准，确保登记簿上的所有人享受所有权。(2)确保不动产交易过程的合法性及安全性。这也是善意取得制度的目的，也就是动态安全。动态安全旨在保护善意第三人的利益,促进资料流动，提高资产利用率。财产所有权制度是市场经济运用的重要基础，也是法律的重要内容。然而，倘若严格执行所有权制度，而否认善意取得值得，则可能导致不动产交易难以正常进行，增加交易者的恐惧心理，过度担心自己购买的不动产可能被追偿

8、。因此，在交易过程中，第三人能详细了解不动产的法律关系，调查转让人是否具有处分权，则需要花费大量时间，而且需要购买大量费用进行调查，明显增加交易成本，不利于提高交易效率。故所有权的保护与交易便捷二者必须妥协