浅议不动产的善意取得制度及其完善

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1、浅议不动产的善意取得制度及其完善【摘要】善意取得制度是一种以牺牲财产所有权静的安全为代价而保护财产交易动的安全的制度,集中解决在无权处分情况下的权利瑕疵问题。我国《物权法》第106条规定的善意取得制度解决了无权处分的权利取得问题,，对传统善意取得制度的最大突破之处在于将其统一适用于不动产和动产，但对不动产的善意取得在实践中还存在很多争论，因此该制度还需要进一步完善，以更好的保护交易安全和维护市场秩序。我国不动产登记的现状和所有权制度决定了不动产善意取得制度有其立法价值和制度空间。本文重点探讨了不动产善意取得制度的建立、构成要件、立法理由及价值

2、等问题。【关键词】善意取得不动产构成要件立法理由善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用；对于保护交易安全，提高交易效率，促进商品流通，实现物尽其用具有重要意义。善意取得，为大陆法系与英美法系民法的一项重要制度，其涉及民法财产所有权的静的保护与财产交易动的保护两个方面。现代各国民法善意取得制度源于古日

3、耳曼法的“以手护手”（HandmussHandWahren）【1】在HandmussHandWahren中，第一个“Hand”为受交付者的“手”，第二个“Hand”，其意义究竟为交付者的“手”还是受交付者的“手”，不很清楚。但从善意取得的内容与该格言的整体意义来看，其意义应当是：“让与并交付动产者，应保护受让与人——受交付者”。姚瑞光：《民法物权论》，第104页注释21】，其内容是指所有人因信赖相对人而将所有物移转相对人占有时，则其只能向该相对人请求返还。如物已经为第三人占有，则其也只能向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人追回。“以手护手”原

4、则，是对所有权追及效力的切断与限制，兼顾了所有人与善意第三人之间的利益平衡。一、不动产善意取得的争论及制度的建立不动产是否适用善意取得，理论界一直争论较大。包括很多知名学者在内，都认为应坚持不动产登记公信力的模式来解决相关问题，不动产善意取得制度没有设立的必要或者是不应被设立。代表性观点比如：梁慧星认为，不动产的公示方法是登记，交易中不会简单地将占有人误认为所有人，故不动产不发生善意取得问题。【2】梁慧星.中国物权法研究(上)[M].北京:法律出版社,1998.2】基于物权登记具备公信力，即使登记错误或遗漏，善意第三人相信登记的准确性而就此进

5、行交易的，其利益应受到法律保护。【3】梁慧星.陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,1997.3】孙宪忠则认为，不动产登记具有公信力，通过公信原则对不动产交易安全给予保护便已足够，不必另设不动产善意取得制度。【4】孙宪忠.再论物权行为理论载中国社会科学.(京)2001:59.4】并且，登记的公示性决定第三人不可能存在善意（不知或不应知交易瑕疵），善意取得的原理以及规则在不动产法领域己经无法适用。绝大部分学者否定不动产善意取得制度，理由是不动产登记具备公信力。不动产占有人不能推定为所有人，也就不能适用善意取得。对于第三人利益的保护，可以凭借不

6、动产登记公信力来实现，不动产物权没有适用善意取得的必要。1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。2007年3月16日颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中明确规定了善意取得制度，并将其适用范围由动产扩大至不动

7、产，立法上前进了一大步。无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但是如果受让人善意且以合理价格受让，不动产也依法登记，则受让人取得该不动产所有权。动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，而《物权法》中将二者不加区分地统一规定，致使对不动产善意取得构成要件的理解上存在诸多难点，实践中也发现物权法关于不动产善意取得的规定尚需进一步完善。基于此，本文对不动产善意取得制度在适用中的难点进行分析，并提出相关建议，以求对该制度的完善有所裨益二、由案例引发的思考案情：2009年5月，张明从李伟处购买了一套二手房。张明在支付了共计20多万元的房款

8、和税费后，房屋的产权过户到了其名下。但没过多久，张明突然收到法院的传票，李伟的前妻赵丽向法院提起诉讼，要求法院确认自己与李伟签订的“房屋买卖合同”无效。据赵丽表示，