浅议不动产善意取得制度

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1、浅议不动产善意取得制度LogaiSystemAndSociety{1}1占车L金2009.6（下）浅议不动产善意取得制度乔安丽摘要（（物权法》在106条规定了不动产善意取得制度，使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破了原有的界限，丰富了我国物权法内容，但对于不动产善意取得制度的适用范围及理论基础仍存在一•定的误区•本文试从这两方面探讨不动产善意取得制度适用的必要性及合理性.关键词不动产善意取得公信力推定力中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009.0592（2009）06—047.022007年通过的，屮华人民共和国物权法》，规定了不动产的善意取得制

2、度，突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产的限制•善意取得制度是近代以来大陆法系与英美法系民法的一项重要制度，其内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全的保护问题，在商品经济飞速发展的今天,善意取得制度既是适应经济发展的项交易规则，也是现代民法中的一个重要的基本制度.善意取得制度阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险，利于保护市场交易秩续,减少交易成本，简化法律关系,优化资源配置，从而利于交易正常，高效地进行.善意取得制度，学说又称为即时収得.指无权处分他人动产的让与人，在不法将他占有的他人动产交付给买受人后，如买受人取得

3、该动产系出于善意，则他便取得该动产的所有权,原动产所有人不得要求受让人返还.善意取得作为一项重要的经济制度，传统上只适用于动产，但随着商品经济的不断发展，对于物权的动的保护日益重要，不动产交易额通常都较大，更需要以法律来保护其交易安全，所以善意取得制度也被许多的国家运用于不动产的领域，例如《德国民法典》第891条第款规定:在不动产登记簿中为某人登记一项权利时,应推定此人享有此项权利.第892条笫一款规定:对通过法律行为而对土地取得权利或者对该权利取得权利者为其利益，土地登记簿视为正确,但对正确性的异议已经登记或不正确为受让人所知的，不在此限.该条又规定了可以基于相信

4、土地登记公信力而取得土地上的权利，这在事实上已经突破了善意取得仅限于动产的限制,将其适用范围扩大到了不动产.瑞士则将善意収得制度适用于所有已登记的不动产.《瑞士民法典》第973条第一款规定:出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人均受保护.我国《最高人民法院关于贯彻民法通则的意见》第89条关于共同财产善意取得的规定，事实上就包括了不动产在内•最高人民法院《关于贯彻执行c中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行》第89条的规定:共同共有人共有财产享有共同的权利，承担共同的义务.在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认

5、定无效.但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失，由擅白处分共有财产的人赔偿.在这一规定中，'共有财产"按照一般的理解既包括动产又包括不动产•买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采収牺牲其他共有人的利益，确认买卖有效.2007年我国《物权法》正式全面的规定了不动产善意取得制度.《物权法》106条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的说有权:（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动作者简介:乔安

6、丽，安徽大学2007级民商法专业硕士研究生产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人.然而对于不动产善意取得制度存在的必要性和合理性仍然有许多学者提出质疑•有学者认为在不动产物权领域内，由于建立了不动产登记制度根据不动产登记簿具有的对一切人的性质任何人己经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩，故不动产制度中不能适用善意取得原则.也有学者认为,善意取得是基于动产占有的公信力效力而产生的制度,不动产物权因以登记为其公示方法，交易中不至于误认占有人为所有人故不发生善意取得的问题.然而笔者认为，物权的公信力及推定力是不动产善意取

7、得制度的理论基础，贯彻物权的基本原则就必须要适用不动产善意取得制度.不动产善意取得制度原本就存在于物权理论的内涵，以下笔者将从几个方面论述这一问题.第一，关于不动产善意取得的适用范围.有学者认为，不动产因其变动以登记加以公示，权利变动明确,不存在无处分权人处分财产的情形，故不存在善意取得制度•事实上，这是对不动产善意取得制度适用范围的误解.不动产善意取得同动产善意取得不同，并非适用于出让人有欺诈或其他外在的意思表示而使受让人误以为其为真实权利人的情况，不动产善意取得制度运适用于不动产登记簿出现瑕疵的情况下，是对登记瑕疵的一种补救.无论现代技术如何发达都不可能从根