睿信致成观察 城市综合体 商业地产投资必争之地.doc

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1、睿信致成观察：城市综合体——商业地产投资必争之地随着房地产市场调控的逐步深入，以及“保障房与商品房”双轨制的到来，房地产行业正逐步进入去杠杆化的时代。除基木面的因素Z外，房地产行业因十.地财政、预售制、保有税和保障房缺失等制度性因素导致出现的“高成长、高利润、高杠杆”的黄金十年将会一去不复返。行业整体屮长期高成长性将逐渐下降，高杠杆和高利润特征也将呈缓慢的趋势性下降。从房地产市场竞争态势角度看，随着保障性住房切去供应的很大一块蛋糕，加Z资源正加速向强势企业集屮，区域壁垒逐步走向彻底乩解，商品住宅市场的竞争将愈演愈烈；竞争将首先集屮在要素市场（土地、资金、人才），然示波

2、及产品市场（性价比竞争）。而政策的倾斜和房地产行业转型的需求，促使商业地产正迎来黄金发展机遇，虽然目前国内商业地产租金价格比稍低（商业地产培冇期的显著特征），但城市化水平的不断提高，消费需求的升级、以及第三产业的蓬勃发展，都使得商业地产成为房地产行业转型发展的重头戏。城市综合体作为商业地产屮的桥头堡，其社会和投资价值毋庸置疑。城市综合体具有很高的价值，通过备种不同业态功能的有机组合，能够产生的能力和价值，是无法用普通的房地产、住宅或商业的价值来衡量的。首先，城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，在土地资源口趋萎缩和效益优先的大城市，在有效的面积里能够大大地节约每一个

3、人的T作、生活和时间成木。其次，通过高端酒店、商场、超市、百货、餐饮楼、步行街、娱乐影院等功能的纟R合，能够产生极高的社会价值（就业、税收、城市繁荣、提升居民生活质量等）。最示，附加值高，不但能使ft身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。城市综合体的发展机遇城市化促进城市综合体进入黄金发展时期。城市综合体依托于城市，又推动着城市的繁荣与发展。现阶段我们仍然处于城市化加速发展阶段，城市群的快速崛起、区域经济一体化等因素将促进城市化快速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。城市综合体的发展顺应经济转型升级（扩大消费）的需求。我国经济增长对出口和投资的依赖稈

4、度过高，导致居民消费支出明显落后于经济增速使。鼓励消费有利于经济向消费拉动型的转变，促进其持续稳定发展。城市综合体的多业态组合还可以满足居民LI益提升的消费理念和需求，在消费支岀进一步增长和消费结构与理念发生变化的前提下，城市综合体将迎来新的发展机遇。第三产业的兴起将会进一步促进综合体的繁荣发展。从绝对值来看，我国第三产业占GDP比重相对全球平均水平，处于一个较低水准，茯至落后于低收入国家。从相对水平来看，我国第三产业Ygdp比重落后于我国城市化率在全球范围内的位置。在屮国幺观经济稳定增长的前提下，在城市化加速发展、服务业的蓬勃兴起，我国第三产业具有广阔的提升空间，有

5、利于城市综合体的繁荣发展。国内开发商加快战略布局步伐由于城市综合体投资价值巨大，国内房地产开发商纷纷开始涉足综合体的开发。除了力达、宝龙、世贸和国贸等以商业地产为主营业务的公司加快扩张步伐外，传统住宅类企业对商业地产的投入力度也明显加大。力科宣布未来将持有型物业提升到20%的开发比例，力科依托其传统住宅领域的巨大优势，将人力拓展社区商业项目，主要以社区小型综合体的形式出现，商业地产项目己进入北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。保利计划几年内整合商业地产平台，完善相关制度建设，打造成商业标准化产品系列，公司商业地产方血的投资预计肯到总投资额的30%,并持有部分核心

6、地段的高品质物业。远洋表不其在“

7、-二五”期间商业地产部分的营业收入计划超过80亿元。金地集团也表示，商业地产的开发和运作将成为未来公司战略规划当屮重要组成部分。屮粮集团宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。总体看來，房地产开发企业，大到一线品牌的国企与行业领头羊的民企如中粮、华润、力科，小到一些屮型的区域型地产开发商，如莱蒙国际、河南建业、苏宁环球等均已涉足综合体的开发，似乎综合体作为商业地产当屮的一块诱人的蛋糕，在目前形式下，作为资金的“泄洪渠”，已经燃起了“盲目的冲动”。国内开发商屮，力达无疑是城市综合体成功

8、运作的典范。力达的成功，主要在于其突破了商业地产开发屮的几个难题：第一，解决了产品复杂，设计周期漫长，难以快速复制的问题。力科广场已经成为力•达综合体产品标准化的鲜活案例，和力科住宅产品金色系列如出一辙，万达广场系列的标准化将其设计工作大大置前，极大缩短了建设周期，为其快速复制奠定了基础；第二，解决了商业地产资金沉淀巨大，融资困难的问题。一方面，万达通过住宅产品和商业产品的合理配置，以及不同业态产品开发节奏及冋款节奏的合理配置，来满足项目开发现金流问题，以住宅现金流和利润补贴商业地产开发，解决其融资问题；另一方面，力达和国际投行澳大利亚麦格理股权合作