济南房地产市场调查研究及地块分析.doc

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1、济南市房地产市场调查研究与地块分析目录第一部分投资环境分析…………………………………1-12济南人文、地理、历史概况…………………………………………………1济南经济状况分析……………………………………………………………1济南市城市发展规划…………………………………………………………3济南重大市政工程……………………………………………………………6济南商圈分析…………………………………………………………………7第二部分房地产市场分析………………………………13-18住宅分布现状及特征…………………………………………………………1

2、3济南房地产发展演变…………………………………………………………15济南市主要房产开发企业……………………………………………………16济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况………………………………16广告分析及报价………………………………………………………………17第三部分区域市场调查…………………………………19-41东南区调查报告………………………………………………………………20东北区调查报告………………………………………………………………25中心城区及南区调查报告……………………………………………………29西南区调查报

3、告………………………………………………………………33北区调查报告…………………………………………………………………37第四部分华山项目市场定位……………………………42-50地块分析………………………………………………………………………42市场分析………………………………………………………………………43产品定位………………………………………………………………………44项目开发初步分析……………………………………………………………45第五部分银座地块评估简报……………………………51-54地块分析……………………………………

4、…………………………………51产品定位………………………………………………………………………52规划要点建议…………………………………………………………………54第六部分中山广场地块评估简报………………………55-56地块分析………………………………………………………………………55产品定位………………………………………………………………………56附件1济南市居民采暖方式附件2利率表附件3办理购房银行按揭手续资料表附件4济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5济南低价位房面积统计表附件6济南个案楼盘分析表附件7写字

5、楼市场一览附件8济南市部分宾馆长包房情况市调总表济南市房地产市场调查研究分析报告第一部分：投资环境分析1、济南人文、地理、历史概况济南市是山东省会城市，位于山东省中部，是山东省政治、经济、文化中心，重要的交通枢纽。四周与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等地市相邻。全市地势南高北低，依次为低山丘陵、山前倾斜平原和黄河冲积平原。总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，建成区面积116.2平方公里。目前，济南市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城5区，长清、平阴、济阳、商河4县和章丘市。1999年末，全市总人口5576309人

6、，其中市辖区人口2606447人，中心城区（建成区）人口160万人。人口密度为1.3万人/平方公里。济南是国务院公布的历史文化名城。因地处古四渎之一“济水”之南而得名。据考古发掘资料，远在9000年前的新石器时代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周时已建城，于西晋永嘉末年（313年前），济南郡从平陵迁至历城，从此，今济南市区成为历代郡国、州府的行政中心，一直沿续至今。济南历史悠长，人才辈出。属今济南市籍的历史名人主要有中国传统医学的杰出代表——扁鹊；中国古代阴阳五行学说的创始人，战国思想家邹衍；唐朝开国功臣，一代名相名将房玄龄、

7、秦琼；中华词坛“婉约派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文学家李清照、辛弃疾；近代民族实业家、“祥”字号商业的代表人物孟洛川等等。2、济南经济状况分析（1）宏观经济概况1999年，济南市全年完成国内生产总值881.2亿元，比上年增长13.06%，其中第一产业增加值完成92.5亿元，增长9.6%；第二产业增加值399.8亿元，增长11.8%；第三产业增加值388.9亿元，增长15.3%。三大产业结构由上年的11.2:45.7:43.1调整为10.5:45.4:44.1，预计今后城市发展使第三产业的比重将进一步加大。（2）银行存款余额

8、概况到1999年末，济南全市金融机构各项存款余额1061.3亿元，比年初增长24%，其中城乡居民储蓄存款余额412.7亿元，比年初增长11.6%，金融机构各项贷款余额877.5亿元，比年初增长20.5%。（3）济南市民收入概况据有关部门调查显示，2000年，济南市家庭月收入在