济南市地块市场分析报告.doc

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2、块市场分析报告31/312005年5月18日目录一、环境篇（1）区域概况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）以后走势及供应量31/31（1）个案调查分析（2）市场结论三、产品篇（1）项目位置（2）项目SWOT分析（3）项目产品定位（4）产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。距济南市区35公里，约30分钟车程。31/31二、自然环境西营镇生态环境优美。山山有绿树，沟沟有清泉。全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖

3、率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源特不丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有

4、120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。31/31红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。五、道路交通省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。交通方便，65路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡镇的道路四通八达。二、区域规划Ø保泉政策保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补

5、给区，是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。Ø市区土地利用与卫星镇建设31/31南部山区的柳埠、西营、高而3镇以进展果品集散、加工业为主.柳埠人口操纵为2.0万人，西营、高而各操纵为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。东部港沟、彩石2镇以进展建材、农副产品加工业为主，人口分不操纵为2．5和3．0万人，建设用地均为3平方公里Ø经济整治按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》，并积极发

6、挥项目建设牵头.西营镇赏花、农家乐文化活动,抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。31/31环境综述：Ø地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。Ø植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。Ø本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。Ø政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。Ø区域经济处于进展初期，进展潜力巨大。优劣势分析：优势Ø生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。Ø交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。Ø群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。Ø政府提倡

7、投资开发建设，有一定升值潜力。31/31Ø伴有诸多生态化风景区，明显聚拢效应，提升区域形象，带动商业进展。劣势Ø地处都市最南端，距离市区中心较远。Ø周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.Ø处于济南保泉地区，进展有一定局限性。Ø经济处于进展初期时期，进展速度慢。二、市场篇1、房产市场现状目前区域内房产市场处于进展初期时期，区域房产项目以不墅为主。村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。不墅区建筑采纳现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型不墅。村庄没有通过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。31/31本区已有大型中高档品质成熟社

8、区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。2、以后走势及供应量区域以后提供用地，以住宅与商业用地为主，操纵大规模的开发建设，爱护天然泉水及山区植被。随着南部山区旅游业的急速