沪渝房产税分析.doc

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1、沪渝房产税试点终落地，总体偏温和却不乏亮评论员/杨晨青1月27日晚，沪渝房产税试点紧随前一天的“国八条”出台，2010年几乎热议了一整年的房产税终于落地。笔者对本次出台的两地房产税的看法为：政策力度总体偏温和，在差异化抑制需求方面把握较为准确，长期效力还有待考证。首先，从政策本身来看，沪渝两地出台的房产税总体温和，主要表现在两方面，其一,税率不高，上海方案税率0.4-0.6%,重庆方案税率0.5-1.2%,总体来说都没有超出外界的预期；其二，征收对象范围相对有限，主要是在存量房的清算上总体偏宽松，重庆方案对存量房征收仅限于独栋商品

2、住宅，而上海方案中对未新购住房的居民一概不清算其现有住房,对新购住房的居民也还有人均60平米的税收减免条例，再加上方案中另外规定了包括新购—套住房后一年内出售原有唯一住房、因婚姻需要而首次购房、持有上海居住证满3年并在上海工作生活的居民购房等诸多退还和免征房产税的条件，所以上海房产税方案对应税范围的控制是相当有分寸的。事实上，房产税在出台之初严厉程度有限早已在预期之中，任何—项新税种从试点、正式落实到全面推行，其间必然需要有一个制度建设与完善的过程，监管层需要在一段时间的实际操作中逐步完善税收征管体制、不动产评估能力、房屋产权信息

3、体系等诸多细节，这就决定了房产税的设立过程一定会秉持渐进的方式以降低征收难度。其次，从对市场的影响来看，房产税细则较为准确地区分开了正当的刚性需求和需要打压的投资投机需求，重庆方案以高档住宅和别墅为征收目标，而上海方案以人均60平米为征收红线，都体现了两地细则对尺度的把握，政府希望达成的目的是增加楼市投资成本促使投资热潮消褪，同时尽量避免误伤正常消费需求。从短期来看，房产税直接影响的是原先打算新购物业的投资客，结合之前“国八条”中信贷杠杆的进一步收紧以及楼市限购令的再次升级，对这部分群体来说，重新考量投资成本、在未来购房时更趋谨慎

4、无疑将是当前必然的选择，另一方面由于房产税这一调控楼市的最新“利器”出台也必然会使相当一部分刚性需求转入观望，等待市场有可能出现的拐点；从这层意义上说，在房产税和“国八条”共同形成的政策高压下，沪渝两地市场整体观望情绪将大幅提升，预计成交量将出现明显下滑。但同时值得关注的是，在重庆、上海首先征收房产税之后，其余房地产调控的重点城市也将进入敏感的政策猜测期，包括北京、深圳、杭州等城市均有可能出现购房者为规避房产税而岀现的恐慌性购房潮；另外，由于受各方面因素的制约，短期内房产税不可能在全国范围内广泛铺开，这样一来，原先集中在热点城市的

5、楼市投资资金将有可能集中向政策约束明显较弱的二、三线城市转移,从而推高这些城市的房价,要预防这类情况发生，需要各地政府加强在信贷、限购等方面调控政策的贯彻力度。从长期来看，房产税能否起到调控楼市的最终目的关键还在于执行层面，从沪渝两地细则来看，其实依然有不少执行上的难点存在,其中首要需要落实解决的即是税收征管的问题,对此上海方案中的表述是“由地方税务机关负责按年征收，纳税人未按规定期限申报纳税的由税务机关追缴税款、滞纳金”。事实上，在目前我国税务机关征收能力和手段相对欠缺的情况下，诸如居民物业费、公共事业费等费用均不同程度地存在征

6、收难，而未来房产税相信也必然会遇到类似的问题，如果参考目前通常的有效应对方法，则是将业主拖欠的款项形成滞纳金，在该物业将来转手交易的环节一并征收，否则不予办理产证过户；一旦最后征收房产税需要运用这样的方式，则其对房地产市场的调控意义将大打折扣，原因是房产税平抑房价的政策原理在于通过增加物业持有成本来降低楼市投资热度，同时逼出投资客手中房源来增加市场供应，而一旦房产税不能做到在持有环节征收、转而变成在岀售环节一起缴纳，则此时的房产税将和目前存量房交易时的营业税、个人所得税等税目完全等同，卖方完全可以将需要缴纳的房产税转嫁给购房者，其

7、持有成本非但丝毫没有增加，反而有可能进一步推高房价。如此一来，征收房产税的效果或仅仅是为地方政府增加财政收入。另外，本次上海房产税细则中还有一点变化是值得肯定的，即政策文件中明确表达了房产税收入的用途将为“用于保障性住房建设等方面的支出”，这将赋予房产税在调控房地产市场的功效上新的内涵。事实上，调控楼市的渠道其实无非是抑制需求和增加供应两条，我国一直以来的调控思路总是在前者花大力气，而在增加供应这一真正解决房地产市场供求矛盾的长效机制上却建树不多，这也是近几年来政府调控政策不断推出但房价涨势依旧不改的根本原因，从这一层面上讲，如果

8、房产税对市场的调节作用仅仅是体现在抑制投资需求释放上，则其效力并不见得比信贷政策、限购令等强多少，但如果征收房产税所带来的政府收入能够解决一部分保障性住房建设的资金问题，从而为未来商品房■保障房双轨体系提供有力支撑的话，则情况将完全不同。附录：【重