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1、台灣房地產業走勢分析莊孟翰淡江大學產經系副教授一、國內房地產最新發展趨勢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1-1二、當前房地產市場15大重要問題⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1-6三、當前消費者購屋12大重要事項⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1-6四、房地產產業行銷營運12大原則⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1-7一﹑國內房地產最新發展趨勢自從去年以來國際能源價格高漲，美國聯準會（Fed）連續17次升息，加以全球各地房地產泡沫問題備受關注，在在均顯示2006年全球房地產走勢不甚樂觀之層層隱憂；
2、惟根據環球透視機構（GlobalInsightInc.)及世界銀行之分析，在全球企業支出和貿易成長依然強勁之情勢下，2006年全球經濟及貿易量成長率分別為3.8％及7.0％，較原預期為佳，至於明年全球經濟景氣亦將維持穩健擴張之發展趨勢。其次，在國內經濟方面，今年對外貿易仍持續擴張，並且失業率亦已明顯下降，雖然躉售物價受到能源及原物料等進口價格大幅上漲之影響導致漲幅擴大，惟消費者物價並未明顯上漲，因此，就整體經濟而言，雖然經濟成長趨緩，但仍處於穩定成長狀態；至於未來最值得注意的是中東情勢發展、國際能源價格高漲、美
3、國利率走勢以及中國大陸宏觀調控等因素，所導致國內政經情勢變化及其對房地產市場之影響程度。就以上之分析可知，2006年國內經濟仍處於穩定成長狀態，惟房地產市場在供給數量逐漸增加之情況下，將會逐漸呈現兩極化之發展趨勢。1-1（一）、台灣房價沒有泡沫化危機，惟市場呈現兩極化趨勢1997年以來，全球房價大漲後普遍存在泡沫化之隱憂，台灣房地產市場景氣自2003年逐漸復甦以來，房價漲幅是否過高也備受關注；基本上台灣房地產市場已漸臻成熟，並且住宅自有率亦高達86.8%，惟近年受到國際油價飆漲以及建材成本大幅提高，尤其是臺北市
4、更受到土地閉鎖效應之影響，而導致土地價格屢創新高之情況，因此，縱然臺北市之房價頻創新高，依舊沒有泡沫問題之存在。其次，自從2003年房地產景氣復甦以來，北中南各地建造執照之申請量亦告大幅增加，因此，部分超額供給地區之房價議價空間逐漸擴大亦乃必然趨勢，而這也正是市場將會逐漸呈現兩極化之主要原因。（二）、整體市場仍以北部地區為主，北市房價居高不下1、台北市價量均創十年新高國內房地產自2003年景氣復甦以來，北中南三大都會區之房價均呈現大幅上漲情況，其中尤以臺北市房價漲幅高達二、三成，並且價量均創十年新高最受矚目。2
5、、台北捷運金三角房價愈來愈高財政部國有財產局自2002年起在臺北市所標售之土地，每坪決標單價超過100萬元以上者大都鄰近捷運車站，其中尤以位於忠孝東西路、中華路、羅斯福路、復興南路範圍內的「捷運金三角」最受矚目，投資者競價搶標所衍生之後遺症將導致區域內之房價愈來愈高。（三）、部分超額供給地區議價空間逐漸擴大－「新三低效應」：低單價、低總價、低自備款逐漸浮現2004年住宅建造執照申請量110,981戶（為2001年景氣最低迷時期24,391戶之4.5倍），商店建造執照申請量51,006戶，兩者合計高達1-2161
6、,987戶；其次，2005年住宅建造執照申請量121,652戶，商店建造執照申請數量61,312戶，兩者合計高達182,964戶，就總體市場每年10至12萬戶之需求量而言，部分市場供給數量較大之區域，除區隔性較明顯之產品外，「新三低效應」－低單價、低總價、低自備款將會逐漸浮現，而這也正是區域房價面臨考驗之一大轉折點。至於2004及2005年各主要縣市住宅及商店建造執照之申請量則請參閱以下附表。2004年主要縣市住宅及商店建造執照申請量統計表(戶)區域別住宅(戶)商店(戶)合計(戶)臺北市6,3703,85910
7、,229臺北縣7,16916,15223,321桃園縣20,57718620,763新竹縣7,1661,4048,570臺中市6,7558267,581臺南市4,3202734,593高雄市18,53921,75140,2902005年主要縣市住宅及商店建造執照申請量統計表(戶)區域別住宅(戶)商店(戶)合計(戶)臺北市12,6701,97514,645臺北縣8,80219,88028,682桃園縣33,35519733,552新竹縣4,7019845,685臺中市4,1343,9548,088臺南市5,161
8、675,228高雄市16,93125,45342,3841-3（四）、購屋趨於理性，轉租為買逐漸趨緩就近年之市場景氣變化以及購屋需求動向加以深入探討，當可充分了解未來之市場發展趨勢如下：1、市場主軸側重北部地區，並且以首購自住需求為主，換屋居次。2、在建造執照申請量大幅增加之情況下，整體市場新成屋之存量亦隨之逐漸增加，惟台北市在新成屋與中古屋存量明顯下降之前提下，房價依然居高不下。3、
