无锡宏源纺机地块前期市场&投资建议书11.9.ppt

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1、无锡河埒口宏源机纺项目前期市场&投资建议书2011年9月内容页码1.城市概况32.板块市场93.投资建议241.城市概况1.1城市定位1.2城市十二基因1.3市场容量1.1城市概况-城市定位阶段目标：紧紧围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，以“两基地、三中心、五名城”为方向，重点加强区域协调和城乡统筹，着力优化区域格局，致力加快以中心城市带动区域发展，放大锡沪同城效应；推动城乡转型发展，着力转变城市发展方式；贯彻落实生态文明理念，着力提高宜居水平；加强率先发展，着力推动城市重要功能区建设，打造“适宜创业、适宜居住、适宜休闲的杰出城市”，为无锡率先实现现代化奠定坚实

2、的基础。发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市1.2城市概况-无锡十二基因无锡经济实力雄厚，房地产发展水平并未与经济形成正比，强大的经济及常住人口支撑了未来房地产市场的发展GDP常住流动住宅土地30月土地职工人均消费品人均私家车商品住宅地价(亿元)人口人口年成交年成交净增可售月平均工资可支配收入零售总额保有量成交均价楼价比(万人)(万人)(万平米)(万平米)(月)(元)(元)(亿元)（辆/人）(元/平米)无锡57586202301026693.8912464302790518960.0580730.33常州293944613291695813385292

3、37519010.05652300.30南京5086771247118012851316672550419620.04775250.34上海1687219216422680938-19527893283851730.04158840.865758亿元27905元1896亿元619.57万230万十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年度数据；其中，人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价；30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地成交总建面-之前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积；玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价

4、比外，其他各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比；如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据。1.3.1城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价数据来源：CRIC截止2011年8月31日，无锡商品住宅市场成交金额224亿元，2010年整年成交金额482亿元，同比呈现下滑趋势目前无锡房地产市场仍处于价格调整通道中，以价格来换取量，从而在调控周期中取得生存空间已经成为共识自“最严调控”周期以来，锡城房地产供求出现大幅缩水未来随着调

5、控的进一步深入，锡城房价将会步入以价格来换取成交量的周期1.3城市概况-市场容量：房企排名数据来源：CRIC08年企业排行成交套数(套)成交面积(M²)成交金额(亿元)成交均价(元/M²)江苏阳光105115190414.729693万科176020497113.486576华广置业10231550256.834406融创地产10901220106.425262金科785979616.366494银河湾223430444.4710391银城415569724.027063阳光100680767003.714837中锐626634433.645730华夏560692773.39489909年企

6、业排行成交套数(套)成交面积(M²)成交金额(亿元)成交均价(元/M²)万科217524409519.347925万达191118334614.637982金科194622001114.616642华润新鸿基168920100214.507212江苏阳光109314401413.939673中信泰富3587822411.7315001融创地产191720162811.665781阳光100189821529210.855040银城10491413139.556759柯兰实业271833699.111093010年企业排行成交套数(套)成交面积(M²)成交金额(亿元)成交均价(元/M²)万科2

7、12124923531.5112644金科174722172420.039034龙湖50014682019.3613185融创地产162718417315.258282绿城地产4549569013.5714183华夏213124103513.385549九龙仓90011311412.5611102阳光100182515974111.467172华润新鸿基96810812611.1910348万达1326111