无锡项目无锡地块市场调查报告书

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1、无锡地块市场调查报告书无锡简介项目区域简介项目简介目标客户简介商圈分析市场分析功能建议商业租金建议住宅分析项目定位技术指标财务测算联络和查询(1)无锡简介1.1无锡地处长江三角洲腹地，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，总面积4650平方公里。无锡交通优势十分突出，位于无锡高新区的硕放机场距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，将无锡与苏南城市群融为一体。北区东区南区西区副中心中心(1)无锡简介1.2无锡下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。如左图为无锡市区地图，根据区域发展方向的差异，

2、本报告将其分为五大部分，其中中心副中心是目前中心商务区域，西区和南区是城市发展的方向，东区为产业支撑区域，北区为连通江阴的枢纽；项目所在区域为无锡南区的北部。京杭大运河沪宁高速项目所在区域结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。(2)项目区域简介2.1无锡的南区由滨湖新城区、南长区、高新技术产业开发区三个区域的部分面积构成，项目所在位置位于滨湖新城区的北部。滨湖新城区南区项目(2)项目区域简介2.2滨湖新城包括西部的大学城、中部的滨湖新城生活区和东部的滨湖经济开发区三大组团（目前仅西边的大学城开发启动），项目地块位于中部的滨湖新城生活区。滨湖新

3、城规划人口50万（大学城10万人），其中一级社区4个，每个社区人口5—10万不等，二级社区11个，每个社区人口2万。——人口数据来自无锡规划局一处结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待07年4月政府通过分区规划后方能确定，故滨湖新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样的前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。南湖大道高浪路(3)项目简介—地理位置3.1项目位于高浪路与南湖大道的西南交汇处，目前周边环境尚未得到改善，高浪路以南地块大多尚未开发（为民宅、农田、荒地构成），略显荒凉，缺乏人气。蠡湖大道无锡大学城项目无

4、锡新城生活区结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注入了最有效的活力。(3)项目简介—周边概况3.2项目北面为在建的市经济适用房和落霞小区，西面为未来的市行政中心，东面为凯德置地地块（尚未开发），南面为农田与荒地以及散落居民。项目周边的公交有36路（中南公交公司——职业技术学院）。市经济适用房南湖大道高浪路项目结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。(3)项目简介—周边开发之大学城3.3无锡大学城作为滨湖新城建设的第一站，规划定位为服务无锡、面向长江三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区，将打造成可容纳10万名在校

5、生和3万名教职工的“人才硅谷”。结论：1.大学城为项目带来了一定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。2.大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。3.大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。4.大学城在05年初步建成后将有约3000名教职工，且江南大学计划教职工的增编为100人/年。江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师将成为项目潜在的客户群。(3)项目简介—周边开发之太湖镇太湖镇3.4太湖镇地处滨湖新城中心位置，全镇总

6、面积42平方公里，下辖27个行政村，1个镇属农场，2个居民委员会，总人口近5万。镇中心东埲区域人口约21000人，距离项目地块约4公里。太湖镇目前主要生活区域集中在东埲区域，以三条路为主。锡南路主要为餐饮、休闲、娱乐等；周新中路集中有超市、银行等日常生活设施；周新西路集中有学校，并通往项目地块，连接至蠡湖大桥。工厂大都集中在周新东路段，苏锡路南段、锡南路南段。结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为4公里左右，配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的时候，太湖镇可以做项目配套的有力支持；在项目后期，太湖镇亦可以作为项目配套的补充。价值社会新锐望子成龙健康养老青年之家

7、：14.6%青年持家：15.8%小太阳：22.1%后小太阳：6.5%孩子三代：14.7%老年三代：3.8%结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%，超过全国主要城市平均值5个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%，超过均值12个百分点。(4)目标客户简介4.1随着城市重点的南移，滨湖新城的开发已提上日程，滨湖新城生活区将吸引更多的老城区客户，根据市场调查，无锡的客户组成如左图所示，其中按社会标签分，富贵之家占13.7%，务实之家占4.4%，中年之家占3.8%。社会标签：富贵之家13.7%务实之家4.4%/中年之家3.8%无锡人对待房