无锡洛社新城地块分析报告

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1、无锡洛社新城地块分析报告一、地块分析1、地块区位情况1、地块位置：地块位于江苏省无锡市惠山区洛社镇东南面规划中的洛社新城内的C6号地块，西面紧临6车道的雅西大道，南面靠近新的312国道（即城市快速路），地块现状为荒地，周边多为农民住宅及工业厂房。地块性质：居住用地。地块面积：总用地面积13.65万平方米（约205m），容积率1・6,地上总建筑面积可达21.84万平方米。地块价格：约75万/亩，楼板价约700元/平方米，总地价约15375万元。地块现状：2、地块配套情况区域交通：地块做在洛社新城位于无锡市区

2、西北面，惠山新城区的西南面，洛社镇的东南面。从地理区位上看，可以说洛社新城是被无锡市区、惠山新城及洛社镇所包围着。从目前到各地区的距离来看，洛社新城到洛社镇最近,约3公里，5分钟左右车程;到无锡市区10公里，5分钟左右车程；到惠山新城10公里，由于要绕道而走需30分钟左右车程。从洛社新城大的交通条件来看是比较理想的，312国道、锡宜高速公路、户宁铁路、锡澄铁路等交通大动脉都在此区域经过与交汇，使之到无锡乃至长江三角洲各个城市都比较便捷。区域配套：学校：医院：洛社新城内由于尚未启动建设，目前生活配套基本没有

3、，除了六车道的雅西大道（据说要扩建为八车道）及…些基本道路外。其余如公交线路、学校、菜场、超市、公园、银行、邮局、医院等基本生活配套均没有，更谈不上拥有商业、商务、娱乐等配套了。3、地块情况总结从以上对项目地块的调查了解，我们认为本地块区域处于被无锡市区、惠山新城及洛社镇所包围着的-个较为尴尬的位置。分析原因有：城市总体发展：无锡市区主力向城市南面发展，做为城市北面的洛社新城将不是城市发展的重点区域。惠山新城是刚开发2、3年的新城区，自身配套与发展成熟就不够、不完善。洛社镇虽然人口较多、经济实力较为强大，

4、生活配套很成熟，但其仍很难辐射到与其相隔3公里左右的洛社新城。地块区域发展：本地块所在洛社新城是规划中的城市新区，但目前新区开发尚未启动，还处在道路等基础配套完善阶段，据估计，区域成熟尚需要5—10年的时间。总体分析，项目地块由于自身不成熟、且不在城市主力的发展的范围方向内，而且有新近开发还未形成人气的惠山新城与其竞争。我们认为洛社新城区域发展有很大难度与风险性，就冃前来看很难预计其以后有很好的发展前景。故从区域发展上来看，我们看不到地块的发展前景，从这方面我们初步判断本项冃地块近期并不适合开发。SWTO

5、分析S优势二、房地产市场研究1、市场总体特征2004、2005两年的房地产宏观调控的影响使上海、南京等地房价频跌，那么无锡的房价如何呢？最新出炉的2005年四季度《锡房指数报告》显示，无锡市区商品住宅均值为4140元/平方米，比三季度的4136元/平方米只上涨了4元，0.1%的环比涨幅创下了2001年以来的最低点，是本轮房地产发展中的首次原地踏步。2005年无锡市区房地产开发投资继续增长，但增幅进一步下降，全年完成投资165.28亿元，同比增长15.35%。市区房地产施工面积全年为1256.54万平方米，

6、其中住宅全年施工面积970.71万平方米，为历年施工面积之最。2005年无锡市区上市的新盘有90多个，面积为497.1万平方米，创历史之最。全年的成交量保持了平稳，市区成交各类商品房361.06万平方米，同比上涨了0.84%。其中住宅300.78万平方米，共23831套，平均每天成交65.29套。由于2005年上半年市场仍处于火爆阶段，因此与2004年相比，2005年的房价增幅还是达到10.39%。对2006年锡城房地产市场的走势，专家预测仍将以普通住房消费为主，过度投资受到控制，房价继续保持平稳。今年市

7、区商品房上市量将保持在450-500万平方米左右，买方市场的特征将更加明显。经过宏观调控，无锡市房地产市场已经走上了健康、平稳的发展轨道。然而仍存在一些影响房地产市场发展的问题，需要引起重视。首先是商业用房过剩，05年商业用房剩余可售面积达127.59万平方米，商业剩余面积同比增加52.27%,其中空置房27.04万平方米。其次是房地产开发融资过分依赖银行贷款。2005年4季度末，房地产贷款余额329.49亿元，同比仍旧上涨了29.77%,全年新增房地产开发贷款54.74亿元，总开发投资165.29亿元。

8、随着房地产信贷监管力度的加大，对于资金密集型的房地产企业来说，必将寻求新的融资方式与渠道。2、楼盘各案分析无锡市楼盘主要分布在四个区域：1）市中心区及付中心区该区域由于受土地资源的缺乏及拆迁工作的影响，虽然对商品房需求旺盛,但房地产市场比较缓慢，冃前商品住房均价在5500-7500元/平方米之间;办公楼均价7524元/平方米；商业用房均价19966元/平方米。2）东区无锡新区的东亭、硕放等镇因受城市新区开发的里好因素，众多世界