安丘巴龙地块投资建议书

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1、rlisense海信地产安丘市巴龙地块投资建议书市场拓展部潍坊分公司二OO七年一月第一章总论11」项日名称11.2报告编制单位11.3地块位置及配套1131规划范围11.3.2自然现状21.3.3周边配套21.3.4市政配套21.4综合评价及建议2第二章安丘市概况22」地理区位22.2经济概况32.3人口概况42.4发展规划4第三章房地产市场调研与项目定位43」安丘市房地产市场简述43.2项目的市场定位及价格预测6321项目市场定位63.2.2项bl的H标客户定位6323项目价格预测6A-A-rm弟四章项目SWOT分析第五章土地报价及投资收益分析75・1假设项目为纯多层75.2假设

2、项冃为纯别墅8第一章总论1.1项目名称安丘市巴龙地块投资建议书。1.2报告编制单位海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。1・3地块位置及配套1.3.1规划范围本宗地位于青云湖畔安丘市新城区与老城区的交界处，宗地北侧为青云湖，东侧、南侧则为农地，宗地大体位于新安南路与下小路之间。占地约600亩，无具体规划范围。村庄及0农地老城区1.3.2自然现状口前该宗地现状为果园及农地，地上分布着密密麻麻的小果树及部分麦田。133周边配套本地块处于老城及新城连接地带，周边为农村及农地，无生活、教育、医疗等配套设施。1.3.4市政配套FI前无本地块的详细资料，但从周边环境來看，市政配套设施应该不健全1.

3、4综合评价及建议本地块位于安丘市新城区与老城区的交界处，距离新老市中心都有一定距离，周边比较荒凉，无生活氛围。从调研的实际情况来看，距离本地块相对较近的市北新区目前房地产市场很不景气。市政府已于两三年之前迁到新区，但至今新区尚无人气，好多建成小区入住率也非常低。而且目前整个安丘市的房价相对较低大多数房子在1600—1800元/平米之间，很少有超过2000元/平方米的房子。尤其新区的房地产项目销售速度更不理想（部分在售项目甚至周末紧锁大门）。经过测算，如果本项目建设纯多层住宅按照我公司的建设标准则在地价3・5万/亩的情况下才能实现15%的投资利润率，如果建设别墅则在27万/亩的情况下

4、能实现我公司15%投资利润率。通过测算可以得出建设多层住宅基本没有利润，如果建设别墅则在本区域对于600多亩土地的项目来说，安丘市根本没有此消化能力。通过对市场的调研综合分析安丘市的人口、经济、房地产市场情况，我们认为目前并不适合我公司进入安丘市场，建议放弃本地块。第二章安丘市概况2.1地理区位安丘帀位于山东半岛西部。北接坊了区，西连吕乐、临胸县，东与高密市、吕邑W以潍河为界，南隔河与诸城市、沂水县相望。直线距离北至潍坊32公里，西至省会济南200公里。全市总面积为2010平方公里。安丘市域南北长61.5公里，东西宽65.3公里，地势为西南高东北低，山区、丘陵、平原各占三分之一。平

5、度市6寿死市髙密市昌乐县潍坊市O■临胸县G昌邑市-J療寒亭区潍菜高速.————£2.2经济概况安丘市的经济发展状况-•直不是很理想,在潍坊市下属的六个县级市小排在最末端,从03年到05年的数据来看，其经济发展比较平稳，没有赶超其他县市的迹象，而且差距逐渐拉大，截至2005年其GDP只有寿光市的44%,其经济发展前景不容乐观。近三年潍坊市各区县的GDP对比如下：2003200420052006前三季度GDP增长率GDPGDPGDP潍城区33.385.9%41.1952.2847.1奎文区28.5224.3%37.0846.3843坊子区30.8715.7%37.1146.0542.9

6、寒亭区3316.5%40.7549.4146.7高新开发区54.58滨海开发区35.37经济开发区10.96青州市101.7716.2%125.64147.79136.3诸城市138.3519.2%176.36207.52197.6寿光市155.517.1%193.01231.19209.8女丘市76.013.8%90.11102.76<)1.7高密市8817.5%102.00130.2123.8昌邑市80.1513.0%99.0011&28112临胸县53.056.4%60.5373.0662.7昌乐县46.313.9%60.0272.566323人口概况安丘市2003年年底总人

7、口为105万人，非农人口16万人。其规划2010年城市人口为30万人。近期安丘市城市人口数量冃前无官方统计数据，据其规划局官员估计约22万人。2.4发展规划一、城市性质：以轻工、化工、食品加工为主导，以生态旅游为特色的山水园林城市。二、市域城镇体系规划：城镇职能等级分为三级，一级为安丘市区，全市政治、经济、文化、科技等综合屮心；二级为景芝、黄旗堡、凌河、赵戈4个中心镇；三级为其余小城镇。三、城市规模：规划近期到2010年，城市化水平2010年达到45%,城市人口为30