工行地块前期市场可行性报告分析

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1、“工商银行地块”（暂定名）项目前期市场可行性报告【龙南最上层的贵族精英生活社区］注：本报告为沟通文件，不对外泄露，请尊重原创。我们认为:在未来激烈竞争的2011年龙南地产界跳出房地产思考房地产及其推广才是突破平庸、赢取竞争的解决之道这个时代的游戏规则：不创新，则没落创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新更特指一一地产思路定位及观念的创新！首先很荣幸以报告的形式向李蔚先生进行书面沟通，此报告最主要是深入分析工行地块的价值所在，从而决定是否购买该地块。所以，我们必须从社会、时代、人文.产品等角度来探索“工商银行地块

2、”项目与“人”本身的内在价值联系，从而找到项目的核心，形成一条主线，推动项目庞产品牌的可持续发展。第一部分：解读龙南城市如人，都有独特的气质一、城市解读1、城邦龙南县地处江西省最南端，东邻定南，南接广东和平、连平，西接全南，北毗信丰。日照充足，温暖多雨，气候宜人全县土地面积1641平方公里，总人口32万人，其中城区人口12万人，辖17个乡（镇、场、管委会）。龙南区位及交通条件非常优越，纵贯南北的105国道一级公路、横跨东西的京九铁路与穿境而过的赣粤高速、大广高速公路编织而成的交通网，使龙南成为江西南部名副其实的

3、交通枢纽，是陆路进入澳港最快捷的通道。显要地理，交通便利，意味着城市的生命力和持久的发展潜力!2城纪民国元年冬，废府及直州，龙南县录江西省政府。民国21年划全省为13个行政区。第十三行政区辖龙南、虔南、定南、安远、寻郭5县，驻龙南。民国24年，缩改全省为8个行政区；第四行政区辖11个县，治所赣州。龙南县属第四行政区直至1949年解放前夕。1949年8月19口龙南解放，隶赣州分区督察专员公署。9月，改属赣西南行政公署赣州分区。1950年9月撤销赣西南行政公署，龙南县改属赣西南人民行政公署。1954年6月撤销赣州专

4、员公署，龙南县改属赣南行政公署。1964年5月撤销赣南行政公署，龙南县改属赣州专员公署。1968年：2月撤销赣州专员公署，龙南县改属赣州专区革命委员会。1971年2月撤销赣州专区革命委员会，龙南县改属赣州地区革命委员会。1978年7月撤销赣州地区革命委员会，龙南县改属赣州地区行政公署至今。龙南是一个新兴的城市，虽然起步慢，但是发展迅猛!春秋战国时先后属吴国、越国、楚国。龙南古为南野地，至南唐保大十一年即公元953年始置县，因县城处百丈龙滩和龙头山之南而名龙南，建县以来计有一千多年的历史。虽然具备悠久的历史文化背

5、景，但缺乏连贯性和鲜明的特色，人民对历史的认同度不高。主要农副产晶有龙南大蒜、板粟、香菇畅销省内外，蚕茧花卉，特种养殖有新的发展。工业支柱产业是重稀土;已形成矿产、建材、化工、轻纺、食品、电力、印刷等地方工业体系。主要产品有5大类41种，名、优特产21个,其中国优、部优、地优产品7个，龙南牌高铝氧化稀土产量1600吨，行销日本、韩国等国家。恒泰花生食品、龙南腐竹、珍珠粉、南霸米排粉畅销全国。绚丽本白、彩线、景光丝袜、棉袜出口东南亚。地方工业产品众多、质最好，深受国内外客商欢迎。新批准设立的南昌海关龙南办事处，管

6、辖区域为信丰、安远、寻乌、龙南、定南、全南等6个县。方便了外资企业就近办理报关、货物查验封关等手续，提供了便捷的进出口贸易通道。龙南社会经济发展健康、稳健，健康的经济结构保障了居民可支配的消费能力。龙南是一个经济总量不大，但发展水平较高、整体消费能力较强的城市。在考量经济发展质量的人均U城镇居民人均可支配收入等指标方面，位居全省前列。乂城势两大目标：成为赣州地区次中心城市构建创•业创新龙南、绿色生态龙南、和谐平安龙南三大定位：中国重稀土之乡世界客家围屋之都江西工业强县6城人一个年富力强的青年人，出身微薄，但自身

7、条件优秀；有理想，有上进心，善于把握时机；已经取得一定成绩，但有着更大的雄心！二、地产市场解读1、地产现状总体发展水平：从整体情况来判断，龙南的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段。根据赣州地区同类县级住宅市场的发展情况看，在经历初步发展阶段以后，住宅市场的发展会进入一个快速增长的阶段，市场需求会比较旺盛。总体发展态势：龙南房地产市场的板块发展格局与发展水平整体呈现以城市东龙翔广场区域）南东湖新区）方向发展主向的状态。2.地产特点市场混乱：龙南房地产市场以中低端项目为主,近几年由于城市不能私自批宅基地，同时市场

8、情况十分乐观,有大量的外地开发企业及本土私营业主开始圈地盖楼。从2005年的均价700元评方米到2010年的均价达到3300元晋方米，在短短的六年之内，呈现了跳跃性的上涨趋势。区域发展不均衡：受城市发展规划、经济发展水平等多重因素的影响，房地产项目多在新城区发展，政府的重心以完全向东倾斜，对老城区的发展与建设关注度明显下降。品牌意识强化：受龙丰、斯迈尔置业等房地产公司及本土实力型开发企