运用ahp模型进行商品住宅项目套型面积定位分析

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1、第13卷第4期西安文理学院学报：自然科学版Vo1．13No．42010年10月JournalofXi’anUniversityofArts&Science(NatSciEd)Oct．2010文章编号：1008-5564(2010)04-0050-04运用AHP模型进行商品住宅项目套型面积定位分析郑鑫(西安科技大学建筑与土木工程学院，陕西西安710054)摘要：层次分析法作为一种定性与定量相结合的决策分析方法，将其运用于商品住宅套型面积的定位将有助于项目的成功．文中将层次分析法应用于西安北二环“市级机关拆迁居民安置项目”市场定位的决策过程中，根据不同层次各因素

2、对目标的影响程度，构造两两比较判断矩阵，把定性与定量研究结合起来，以提高决策的准确度．关键词：商品住宅套型面积定位；空置率；层次分析模型中图分类号：TU12文献标识码：A房地产按用途可以分为居住房地产(商品住宅)、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产．商品住宅套型面积定位是指在商品住宅开发过程中，综合分析影响商品住宅销售的各种因素，通过科学的分析方法对各种影响因素进行评价，确定商品住宅套型面积定位的过程．本文在商品住宅套型面积定位中引入了层次分析法，以期提高决策的准确性和项目运营的成功率．层次分析法(AnalyticHi．erarchyProces

3、s，简称AHP法)是一种定性分析和定量分析相结合的评价决策方法]，它将评价者对复杂系统的评价思维过程数学化，从而为选择最优方案提供决策依据．目前国内的住宅需求研究大多集中在宏观层面，主要研究全国人均居住面积、发展趋势等．在计算方法上，国内多采用价格指数和宏观经济指数进行定量需求预测，如根据房地产开发投资、全社会房屋施工面积、全社会房屋竣工价值、全社会房屋竣工面积等建立数学模型，通过数学模型的结果对房地产市场需求作定量预测等．本项研究从微观角度、从开发商的角度、从具体开发项目的角度进行住宅房地产前期规划研究，通过对住宅房地产开发项目周边供应与需求的分析，结合目

4、前住宅供给中存在的问题，分析影响住宅套型面积的因素，阐明问题的原因所在，预测某一具体项目套型面积定位，同时为政府解决住宅问题制定宏观调控政策提供参考．1商品住宅套型面积定位中的层次分析模型由于商品住宅房地产行业竞争渐趋激烈，准确的定位成为项目的成功保障．一些开发商只注重房地产行业高投资的回报率，市场调研往往先有定位，后续研究仅仅在于找寻该定位的有利因素，忽略该定位的不利后果，最终导致项目失败．而在商业住宅定位中引入层次分析模型，使其定位建立在符合实际数据基础上，把定性与定量研究结合起来，这将大大提高决策的精确度和对商品住宅套型面积定位的准确性．1．1层次分析

5、模型1．1．1确定最高层(决策目标)在影响商品住宅项目能否取得成功的因素中，关于商品住宅套型面积的定位至关重要．在此假设准收稿日期：2010-05-25作者简介：郑鑫(1977一)，男，陕西西安人，西安科技大学建筑与土木工程学院助教，硕士．研究方向：居住建筑设计教学与研究工作．第4期郑鑫：运用AHP模型进行商品住宅项目套型面积定位分析51确的市场定位与项目取得成功为等价的决策目标．1．1．2确定中间层(准则层)层次分析法中的中间层即为实现目标所涉及的中间环节．它可以由若干个层次组成，包括所需考虑的准则、子准则，因此也称为准则层．根据商业住宅套型面积定位所特有

6、的性质，确立两个层次：准则与子准则．准则：评估某商业住宅套型面积定位是否正确，主要看3个方面：1)区域特征：区域特征是指在所建商品住宅的区域范围内人口经济状况及区域内其他已建成商品住宅关于套型面积的特征．区域特征的分析很大程度上是对该项目套型面积定位是否正确的关键因素．2)人口结构特征：区域内人口的数量、家庭规模、人口结构等对购买商品住宅时套型面积都有不同的需求，特别是流动人口对商品住宅面积的需求是衡量该项目套型面积定位是否正确的主要因素之[5]一3)消费心理特征：由于大多数消费者对价格变动尤其是价格上涨的心理承受能力相对较弱，而恰逢金融风暴j，经济受到影响

7、，造成消费者对房产价格变动的预期过度敏感，稍有变动就小题大做，迅速做小判断并广泛蔓延，形成地区性甚至全国性的风潮．这与前期定位关系重大，定位不准就会导致项目的错位、经营规划与消费者的需求相背离，导致经营失败．子准则：项目周边情况、区域人口结构、销售价格均与项目随业住宅套型面积定位C的套型面积定位有着密切联系．影响商业住宅套型面积定位的l●●●区域特征a人【1结构特l：a2I消费心删特~lia3因素主要有：区域内其他住宅项目套型面积定位、居民购买能上上上上上_土_上上_土_力、区域内未来住宅项目土地拥有量、人口结构、家庭规模、区周边居民矧边人f]家庭域销售政府

8、兰域人口数量、销售价格、政府政策、第二套购房情况j．