“国五条”背景下楼市调控热点问题讨论

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1、2013年第12期“国五条"背景下楼市调控热点问题讨论吕程陈友华内容提要：作者以楼市调控“国五条”为例，澄清了楼市调控中围绕中央一地方政府、政府一开发商等利益主体的流行谬误，探索“新城镇化”下房地产调控长效机制。文章认为，房价高企、调控落空，责不全在地方政府，甚至与开发商关系不大，中央政府的土地计划供给、政策出台频繁仓促难辞其咎，而媒体推波助澜，加剧了市场波动房地产调控Ts-~线城市将比一二线城市面临更大的财政危机，房荒和“鬼城”将同时出现。关键词：国五条楼市调控新城镇化中图分类号：F293．3文献标识码：A文章编号：1009—2382(2013)12—0064—052

2、013年2月国务院常务会议颁布实施五项加强有一种观点认为：“国五条”和一系列房地产调控房地产市场调控的政策措施，即楼市调控“国五条”，政策的落空，主要因为“政令不出中南海”，地方政府其中对个人所售住房增值部分征收20％所得税，被落实不力。“国五条”在2月底出台后，地方政府细则认为是上届政府收官之前楼市调控祭出的最重拳。3月底姗姗来迟，其中只有北京落实5年以内所售住时至今日政令发出半年有余，这场“史上最严调控”成房征20％个税，并禁止京籍单身人士购买二套房，其效似乎令人失望，多家媒体称其为“空调”，房价不降他多个城市落实细则被指“不实在”，杭州、南京等地反升，一二线城市“

3、房荒”频现。十年九调，房价越调越甚至出现“一句话”细则。事实上，减除房屋原值、转高．令政府公信力丧失殆尽，以至于一位旅居中国的韩让过程中缴纳的税金及有关合理的费用后．实际税收国专栏作家都感慨“在过去的十年问，中国人所做的最成本已远低于预期。根据中原地产测算，扣除相关税明智的一件事莫过于从不相信政府的房地产调控”(金费后按20％征收个人所得税额约占成交价4％一宰贤，2013)，可见中国楼市调控早已入歧途。6．5％。可见地方政府对中央政府出台的政策的消极工业化、城市化必然会因城市土地相对稀缺怠慢已发展到何种程度，而政府视牵涉到几乎每一个而导致土地增值，推高房价，这在任何国家

4、城市化家庭与个人切身利益的房地产政策为儿戏。权力的进程中都是普遍现象。然而，中国的房价在短短傲慢，政府的轻率会加速政府公信力丧失，加重社会1O多年间如此快速上涨，却不多见。土地财政，限的紊乱与未来改革的成本。制土地供给是房价暴涨的根源，而一旦走上此路，售房增值额20％个税难以落实的原因在于：一政府调控就骑虎难下，房贵伤民，房贱亦伤民。从是技术条件不足。实行差额增值税，就必须将房屋售香港政府调控楼市的实践看，频繁的短期调控，结价减去购房及装修成本，而实际存在原始购房价格无果往往是在房价低谷之时。各种救市招数为日后从核实，二手房价格评估系统不成熟，阴阳合同盛行房价报复性上涨

5、埋下隐患；房价高涨时，调控房价等问题。二是对近年来房价涨幅有限的三四线城市，措施又成为投机客作空楼市套利的障眼法，政策按房价1％或差额20％征税的差异并不大(中原集团的反复更加剧购房行为和市场价格的剧烈波动。研究中心，2013)。三是土地财政下，对于需求旺盛的如何实现房地产调控的长效机制和“新城镇化“，一二线城市，提高交易成本将导致成交量骤降。打击当前的首要任务，是对过去l0年房地产调控所积房地产开发商拿地热情，殃及地方财政收入。累的问题与经验作系统梳理。本文将以“国五条”但是，即便地方政府完全按照中央政策落实调为例。辨析楼市调控中与各大利益主体密切相关控，就可实现房价

6、的平稳甚至下降?借鉴2012年底的热点问题。香港楼市调控陆续出台“双辣招”的情况，买家印花税一、调控落空，房地价高企都是地方政府的责任?与双倍印花税加起来，非本地居民及公司买家的税率——64——M0DERNEC0N0MICRESEARCH可高达23．5％，本地居民购买第二套房的税率则为限制以及审批手续的漫长被认为是限制供给推高房8．5％。以港府的执行效率，此项措施被严格执行无价的重要因素。误。但港府数据显示：4月份房价仅微降0．7％，而成但不能因此将高地价与高房价的责任全部归咎交量却暴跌至2003年SARS期间水平，地产代理行于地方政府，中央政府实际上才是幕后的最大推手

7、。业面临危机。地产股大跌．200万港币以下小户型被我们经常看到：中国城市化发展迅猛的地区同时也炒高，普通港人首次置业更难，地产商、地产代理从业是地价与房价增长最快的地区，这些地区往往也是人员屡次逼宫甚至万人上街大游行，迫使梁振英公开城市土地供给短缺的地区。这些地区的土地短缺并不表示“双辣招”是政府“在迫不得已的情况下采取的措是因为这些地区无地可供。有时也非地方政府不想增施，承诺当楼市转趋稳定、土地供应充足，他将会第一加土地供给，而是受到中央政府土地供应指标的严格个赞成取消楼市管理需求措施。”(中国新闻网，限制。2013)。同样，北京作为“