宏观调控背景下的股市与楼市

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1、2011:宏观调控背景下的股市与楼市中国社会科学院金融研究所尹中立提纲一、房地产发展的四种主要模式二、中国房地产市场存在的主要问题三、房地产调控政策回顾与展望四、货币、信贷与房价五、住房限购政策是否会分流资金到股市？六、股市、楼市展望一、房地产发展的四种模式衡量一个国家房地产发展模式的标准是：社会效应、经济效应和生态效应进行衡量社会效应：是看它的发展是不是体现了社会公平；经济效应：是看它的发展过程中有没有造成房价的剧烈波动；生态效应：是看它的发展过程中是不是关注了生态环境的可持续发展。美国模式社

2、会公平：美国做得比较好，绝大部分人都有房产，人均住房面积超过了80平方米。经济效应：从价格波动来看，美国由于金融衍生工具过度使用，所以价格波动非常大，影响了全世界。生态效应：比较糟糕，美国在城市化过程当中，房子都跟着汽车轮子跑。城市的密度就不断下降，城市化过程当中城市的密度下降了3/4，一个美国人消耗的汽油相当于五个欧盟人，所以奥巴马提出了城市革命。日本模式社会效应是不错的，生态效应也好。日本都是以小户型为主，人均能源消耗量是所有发达国家最低的，比美国几乎低一半以上。但它的房价波动最激烈，出现过

3、人类历史上最巨大的房地产泡沫，然后一下子跌下来，到现在也没有恢复，拖累了整个GDP，“失去的20年”。日本的模式也非常值得研究。我们东南沿海和日本一样，人多地少，经济发展速度快。也出现了房地产价格的快速上升。拉美和南亚模式拉美的领导人都在美国那儿进行培训，用美国的标准和方法解决房地产的问题。结果是：社会公平程度是最差的，穷人都住在贫民窟，贫民窟占城市住房70%以上，富人的豪宅非常豪华在波动方面，因为它基本上是两极分化，所以它的房价波动是随着国际游资的波动而波动。在生态方面，由于贫民窟广泛的蔓延，

4、实际上整个城市生态环境相对差教训：房地产资源占领是垄断式的，在法治不健全的情况下不能仅靠市场调节。欧洲模式住房公平方面：执行得比较好；房价波动：长期平稳，尤其是德国；生态效益：形成了居住密集型，住房面积小户型在城市中间占了相当大的比例。所以它的生态效应是可以打高分的。结论：不同的国家治理模式对应着不同的房地产发展模式？二、中国的房地产发展模式及其问题中国的住房制度设计效仿的是欧洲模式，执行的标准是美国模式，土地出让制度直接借鉴的是香港的做法。应该用历史的眼光看待问题：1、应对亚洲金融危机的需要（

5、朱镕基与王石的对话）；2、市场化改革的成功，出现市场原教旨主义的倾向，忽视房地产的特殊性，忽视了中国国情（法治不健全），明显的标志是2003年以后保障性住房比例大幅度减少。3、香港与深圳的示范作用。住房价格过快上涨带来的严重后果1、收入分配结构的恶化：居民收入占比迅速下滑，居民之间的收入差距拉大；出现严重的经济失衡（图表）；2、产业结构虚拟化，产业升级的时机(人口结构、经济结构)被耽搁，难以摆脱中等收入陷阱；3、阻碍了城市化的进程；4、高房价降低人口生育率，加速我国人口的老年化进程，即使改变计划

6、生育政策，也难以扭转该趋势；5、高房价可能导致经济“滞胀”：房价上升推动劳动力成本及商务成本增加，使经济出现成本推动型通胀；6、金融风险加大；7、不仅导致了经济失衡，而且导致了政治失衡：形成了一批依附于土地的既得利益阶层（包括地方政府）。消费占比下降意味着储蓄占比上述。储蓄率在2003年之前一直呈现箱形整理状态，从2003年开始出现历史性的突破为什么房价上涨导致储蓄率上升？原因一：土地作为生产要素参与社会财富的再分配住房制度改革之前，土地主要以无偿划拨方式使用，土地作为生产要素基本上不参与社会财

7、富的再分配。房改之后，土地价格大幅度上涨，土地作为生产要素参与社会财富再分配的程度越来越深，而土地主要在政府和企业手里（政府储蓄增加）。原因二：工业用地与商品住房用地存在越来越大的价格剪刀差。其本质是居民补贴企业（企业储蓄率上升）原因三：房价上涨使有房者与无房者之间的财富差距拉大，形成“有产者剥夺无产者”的恶性循环（导致居民储蓄率上升）三、房地产调控政策回顾与展望文号名称发文日期国办发[2005]26号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见通知（国八条）2005.4.30国办发

8、[2006]37号国务院办公厅转发关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国六条）2006.5.24国发〔2007]24号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2007.8.7国办发[2008]131号国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2008.12.20国办发[2010]4号国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知2010.1.7国发〔2010〕10号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.4.17多部委多少数城市实行住房限购政策2010.9.2