流动性、股市与楼市关系研究

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1、Ø货币政策趋于中性，对整体资产价格仍有推动力ØM1同比增幅震荡上行，仍具有推动房价上升的动力Ø股市正逐步挣脱谷底M1同比增幅震荡上行，仍具有推动房价上升的动力M1同比增幅触底反弹，下半年房价不可能大跌货币供应量的变化不仅决定着股市长期的趋势，而且可以作为研判房价走势的重要指标。货币供应量的增加是股市上涨、房价上升的直接推动力。我们通过对历史数据分析得出，货币供应量和房价正相关性非常强，是楼市最为显著的领先指标，以前几个周期表明，明显领先于房价变化5个月左右的时间，但在此轮调整中M1领先房价近1年，市场环境明显异于以往。中国人民银行货币政策委员会2014年第二季度例会强调，要继续实施

2、稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。而从M1同比增幅上看，2014年1月份触底，为1.2%，之后出现明显反弹，6月份已经达到8.9%，而70个大中城市房价同比跌幅仍处于下行通道之中。我们预计，随着M1逐渐向上回归，房价下降压力将有所缓解，环比降幅将逐渐收窄。本报告从实证角度，详细分析货币供应量、楼市和股市三者之间的联系，并在此基础上对房地产市场的走势作简要预测。一、流动性与货币供应简析（一）货币供应量指标分类严格意义上讲，流动性指资产变现能力，比如股票比房产的流动性强。现在媒体泛指货币供应量的多少，当然，货币本身也是资产,而且是流动性较强的资产。国际

3、上，货币供应量是计算具有不同变现能力的货币数量，反映货币总体结构的指标。货币供应构成如下：　M0---现金　　M1---M0+活期存款　　M2---M1+定期存款，非支票性储蓄存款　　M3---M2+私有机构和公司的大额定期存款L----M3+各种有价证券我国从1994年三季度起由中国人民银行按季向社会公布货币供应量统计监测指标。参照国际通用原则，根据我国实际情况，中国人民银行将我国货币供应量指标分为以下四个层次：M0：流通中的现金；M1：M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款；M2：M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+外币存款+信

4、托类存款+住房公积金+非存款类金融机构同业存款；M3：M2+金融债券+商业票据+大额可转让存单等。从流动性程度上讲，M0流动性最强；M1是狭义货币量，流动性较强；M2是广义货币量，流动性较弱；M3是考虑到金融创新的现状而设立的，暂未测算。（二）货币供应价格指标界定本报告中，我们用M1来反映货币的供应规模，利率反映货币价格。但由于我国利率还未能实现完全的市场化，在各种利率中，银行间同业拆借利率是市场化程度最高的市场利率之一。银行间同业拆借利率通常反映银行间市场资金情况，当资金面偏紧时，需要频繁地向同行拆借，利率自然会有所上浮。因此，银行间同业拆借利率更能体现资金的真实价格。中国银行间

5、同业拆借利率（ChinaInterbankOfferedRate），是由中国人民银行于1996年1月推出的，依托中国外汇交易中心网络，12家商业银行总行和15家融资中心开始进行人民币联网拆借交易，以各银行同业拆借实际交易利率的加权平均值来确定。（三）M1是经济的领先指标经济发展需要一定数量的货币供应，按货币主义学派观点，央行只要调整货币供应量，就能有效的维持经济稳定增长。货币供应量就像血液，其规模大小能够影响经济变化。货币供应量指标中，作为流通中的现金数量，M0规模相对稳定，与消费变动密切相关；M1主要是企业活期存款（包括企业留存利润和尚未投入使用的贷款），反映企业和居民资金松紧变

6、化，是经济周期波动的先行指标；M2反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，一般用M2指代货币供应量。M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，大量资金结余在银行的活期账户，M1快速增加，说明企业经营活跃、投资意愿增强、经济向好。反之，如果企业资金紧张，活期资金不足，M1增幅下降甚至出现负增长，则体现了经济景气度下降，企业经营困难。在很大程度上，可以说M1是经济和资本市场的领先指标。二、我国M1、股市、楼市关系的实证分析（一）货币供应与经济增长的关系按经济学原理，货币供应量应与经济增长需求相符，所以我们选取一个指标，即广义货币供应增幅减去名义GDP增幅（

7、包含CPI因素）。从近十几年来的整体上看，2001-2003年货币供应充足，2004年国家实行宏观调控，紧缩银根，导致货币供应量偏少。2009年，受货币供应大放量和宏观经济整体低迷的影响，这一指标急剧飙升至28.4%，货币供应量远远超过GDP增长水平，形成了近十几年来最严重的流动性过剩。2010年，随着经济的复苏和M2增幅回落，这一指标也逐渐回落至历史平均水平。2011年，这一指标逐渐跌落至0点以下，流动性过剩正逐步转向流动性短缺。2012年，在这一指标转负为正，流动