易居-流动性、股市与楼市关系研究

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1、流动性、股市与楼市关系研究:上海易居房地产研究院综合研究部专题报告今年底或明年一季度,全国房价同比增幅或触顶出品：上海易居房地产研究院综合研究部执笔人：杨红旭张秀琴专题报告电话：021-60868896地址：上海市广延路383号文武大楼五楼2009年8月报告摘要⊙M1是资产价格的领先指标。如果M1快速增长，除经济向好的因素外，也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如今年以来实体经济并未全面复苏，但6月底M1增幅高达26.37%，这意味着部分资金进入股市和楼市。M1领先股市和楼市的时间，因国别和商业周期而不同，平均滞后6个月左右。在香港和美国，M1与楼市的关联度高于M1与股市

2、，日本和台湾则是后者高于前者。⊙股市与楼市存在高度的正相关关系。不存在所谓的“跷跷板”关系。绝大部分情况下，股市都领先于楼市，香港为4个月左右，我国大陆为5个月左右。相较而言，香港楼市与股市的变化情况，有很大的共性，这点值得我们参考。⊙在商业周期出现拐点，以及资产市场出现大幅波动时，M1、股市和楼市的相关度非常高。如1990年前后的日本与台湾，1997年前后的香港，2007年至今的我国大陆等。而在商业周期的非峰点非谷点期，以及资产市场出现小幅波动时，三者的关联度较低甚至不相关。⊙在资产价格的上升期，M1、股市和楼市的相关度，以及三者的依次领先关系，明显强于资产价格的下行期。因此，通

3、过观察上升期M1、股市的变化（主要是顶点的出现），非常有助于预测楼市何时会出现高点。⊙几点预测：1、货币政策影响楼市走向:下半年货币政策松中带紧，对楼市影响中性稍偏空。2、M1增速不久将到顶，房价同比增幅高点可能出现在今年底或明年一季度。3、股市8-10月或反弹触顶，房价同比增幅高点或出现在今年底或明年一季度。page1上海易居房地产研究院综合研究部专题报告易居报告:流动性、股市与楼市关系研究——今年底或明年一季度,全国房价同比增幅或触顶今年以来，我国房地产市场持续转好，半年之内，出人意料的完成了复苏、回暖、繁荣的全过程。如果说2-4月份自住需求的合理释放是主要原因，那么5月以来投

4、资投机需求的持续入市，则表明房地产市场内部因素已无法解释市场表现。实际上，在实体经济尚未全面复苏的前提下，流动性充裕已成为楼市和股市繁荣的重要外部因素。经济学原理也认为，资产价格上涨实质是一种货币现象。为了探究货币供应量与楼市之间的关系，我们以实证分析法，比较国内外情况，做出本研究报告。一、流动性与货币供应简析1、货币供应量指标分类严格意义上讲，流动性指资产变现能力，比如股票比房产的流动性强。现在媒体泛指货币供应量的多少，当然，货币本身也是资产,而且是流动性较强的资产。国际上，货币供应量是计算具有不同变现能力的货币数量，表现货币总体结构的指标。货币供应量构成如下：M0---现金M1

5、---M0+活期存款M2---M1+定期存款，非支票性储蓄存款M3---M2+私有机构和公司的大额定期存款L----M3+各种有价证券我国从1994年三季度起由中国人民银行按季向社会公布货币供应量统计监测指标。参照国际通用原则，根据我国实际情况，中国人民银行将我国货币供应量指标分为以下四个层次：M0：流通中的现金；M1：M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款；M2：M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+外币存款+信托类存款；page2上海易居房地产研究院综合研究部专题报告M3：M2+金融债券+商业票据+大额可转让存单等。从流动性程度上

6、讲，M0流动性最强；M1是狭义货币量，流动性较强；M2是广义货币量，流动性较弱；M3是考虑到金融创新的现状而设立的，暂未测算。2、M1是经济的领先指标经济发展需要一定量货币供应，按经济学流派中的货币主义，央行只要调整货币供应量，就能有效的保持经济稳定增长。货币供应量就像血液，其规模大小能够影响经济变化。货币供应量指标中，作为流通中的现金数量，M0规模相对稳定，与消费变动密切相关；M1主要是企业活期存款（包括企业留存利润和尚未投入使用的贷款），反映企业和居民资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标；M2反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，一般用M2指代货币供应量。这三者的

7、结构大致如下。2009年6月底，M0为33641亿元，M1为193200亿元，M2为568900亿元。全国金融机构各项存款为580507亿元，其中企事业单位活期存款为124690亿元，企业定期存款为77631亿元，居民活期储蓄为90910亿元，居民定期储蓄为162445亿元。从结构上可知，企事业单位活期存款数量较大，是M1的主要组成部分。M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，大量资金结余在银行的活期账户，M1快速增加，说明经济向好，企业经营活跃