“国五条”20％个税的税负转嫁问题探析——基于房价预期的视角

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1、M0DERNEC0N0MICRESEARCH“国五条”20％个税的税负转嫁问题探析※——基于房价预期的视角张玉梅王子柱内容提要：2013年春，中央房地产“国五条”及其细则落地，其中20％个人所得税能否转嫁及其转嫁程度成为焦点话题。在房价平稳预期下二手房供给价格弹性不断走低，而需求价格弹性却不断上升，因此售房者将个税转嫁的难度会越来越大。但在房价上涨预期下，售房者却可能将个税大部分甚至全部转嫁给买房人，这与目前大城市二手房交易中卖方轻易转嫁税负给买方的事实相一致。因此，只有扭转房价上涨预期，20％个人所得税政策才能真正起到打

2、击投机性需求和平抑房价的目的。关键词：国五条需求价格弹性供给价格弹性税负转嫁房价平稳预期二手房交易中图分类号：F812．42文献标识码：A文章编号：1009—2382(2014)02—0023—052013年2月20日举行的国务院常务会议出台根据业主卖房目的，可将二手房供给者分为5种了楼市调控“国五条”。随后国务院办公厅出台了“国类型。分别为A类——急于用钱型、B类——条件改五条”细则其中特别引人注目的一条是“充分发挥税善型、c类——投资套现型、D类——投石问路型、E收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切类——贪污

3、腐败型。配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，A类——急于用钱型。该类供给者通常由于家庭通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的意外变故和生意上资金周转不畅，想通过变现房产的，应依法严格按转让所得的20％计征”。2013年3获取现金。A类卖主通常希望资金迅速到位，因为短月和4月．各地陆续出台了地方版的“国五条”细则。时间内难以从银行等正规渠道筹集到足额资金，只能截至2013年10月，20％个税政策已经实施了半年左被迫低价卖房套现。右，因此运用相关理论，解释现实的税负转嫁情况，挖B类——条件改善型。这类家庭由

4、于子女长大、掘影响税负转嫁的深层因素，就显得尤为必要。与老人同住、或单纯提高居住质量等原因，希望换一影响税负转嫁的因素分析很多，涉及供求弹性、套位置更好、面积更大的房屋。由于自有资金不充裕，税负制度、成本变动、市场结构等。税负制度是国家强B类售房者需要先卖掉手中房产才有能力购置更好制规定的．在一段时期内相对稳定。由于只在上海和重的房屋。B类供给者以中年人居多，但短期内该类供庆进行房产税试点，其他城市均未开征房产税，因此二给者的数量相对稳定。手房的持有成本几乎可以忽略不计，更谈不上成本变C类——投机套现型。这类人希望在房价上

5、涨和动。尽管不同地区二手房的市场结构有差异，但同一地频繁周转中获取暴利。因此，当C类售房者预期未来区的市场结构却相对稳定。因此本文不考虑税负制度、房价即将上涨时，就会提前布局一些潜力房产，并最成本变动和市场结构对税负转嫁的影响，仅以二手房大限度地借助银行贷款等外部资金放大杠杆，从而提供求价格弹性作为突破口研究税收转嫁。升净资产收益率。由于手中有多套房产，c类售房者通常对房地产调控政策高度敏感。一、二手房供求者类型D类——投石问路型。这类人不是以投机为生，1．二手房供给者类型而是手中房产太多随手挂出几套，挂牌价往往很高，※本

6、文为国家社科基金项目“房地产调控政策的影响及其效应研究”(项目编号：12BJY053)~~育部中西部高校提升综合实力工程项目“环首都经济圈与河北经济发展”的阶段性研究成果。一23—2014年第2期成不成交也无所谓。由于中国贫富分化严重，富人绝(1)投机套现型供给者的价格弹性下降。近年来，对人数较多且缺乏合适的投资渠道，因此D类供给国家不断出台各种严厉调控政策打击炒房行为，投机者在全部二手房供给者中应占一定比例。套现者在短期内高价变现房产越来越具有不确定性。E类——贪污腐败型。近期频繁出现的“房姐”、从购房资格来看，严格的限

7、购政策使符合二手房购买“房叔”让许多拥有多套住宅的官员坐立不安。由于条件的人数下降。目前我国已有40多座城市实施了其合法性收入远远低于其名下房产价值，因此该类人限购令．2013年2月的“国五条”明确要求“已实施限对反腐力度和官员财产公示制度等非常敏感。尽管E购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购类卖主的规模无从统计，但直观感觉该类供给者应在区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一二手房卖者中占有一定比例。要求完善限购措施”。限购政策将一部分有经济条件2．二手房需求者类型购买但不符合购买资格的人群排除在外，意味着

8、二手按照购房目的，可将二手房需求分为消费性需房需求减少。从购房者的资金来看，紧缩的房贷政策求、保值性需求和投机性需求。将一部分需要贷款购房的人边缘化。全国二套房首付F类——消费性需求。消费性需求者的购房目的比例最低为60％且贷款利率不低于基准利率的1．1是为了居住，主要包括首套房需求和改善型需求。首倍．