对棕地价值评估的挑战

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1、JournalofTranslationfromForeignLiteraturesofEconomics对棕地价值评估的挑战BillMundy,MAI，DaveMcLean，JohnKilpatrick著,吴舒卉译,指导老师：纪益成原载：IAAO.IssuesConfrontingPropertiesAffectedbyContaminationorEnvironmentalProblems评估界对于棕地评估的几个要点几乎是完全一致的，但是对于实践中的执业评估师来说，许多问题仍然存在。诸多评估中的价值估计—

2、—尤其是在各种方法确定之后，关于许多调整因素的合理性方面——都是基于评估师的判断。然而，却很少有什么指南可用来帮助评估师做出这些判断。当评估师开始将受损的与未受损的物业作比较时，折扣幅度之大往往能让人感到不安。在复核这些潜在调整因素的上限和下限，以及检验棕地评估中所存在的一些估值问题时，若干重要的答案和见解开始浮现出来。大多数评估师是能够就关于评估棕地的四个要点达成共识的：11、在评估过程中必须考虑污染所引起的问题；22、周边的污染使物业价值显著降低；3、多重减值机理在起作用，其中包括实际成本修复、增加日常维

3、护成本与污名3(stigma)；4、评估过程是复杂的，往往需要用先进的评估方法——比如潜在衰减、意外评估和4联合分析等——来补充传统方法之不足。一、对棕地与污名的定义美国国家环境保护署（EPA）对“棕地”所作定义是：被遗弃的、闲置的或为充分利用的工业和商业用地，那里的扩建或重建被现实或潜在的环境污染复杂化，这是由于环境污染造成了成本增加和时间耗费，给重建项目带来不确定性。在《棕地：关于重建被污染物业的综合指南》一书中，ToddS.Davis和KevinD.Margolis将棕地划分为有代表性的四种类型：①尽管

4、需要污染整治，但仍保持经济上的可存活性的；②只要有足够的经济激励或财政补助，还是具有一定发展潜力的；③即使经过修复，其市场潜力仍然极为有限的；④目前仍在使用，但会因为污染而使新的投资者失去信心，所以仍存在变为棕地的危险。·50·经济资料译丛2012年第2期美国审计总署（GAO）（现已改名为“美国政府责任办公室”）估计：全国大约有多达45万处的棕地。在最近一个主要城市的调查中发现，有62%的商业和工业不动产交易都涉及环境问题。虽然成本修复与增加的日常维护问题可以得到外行人的理解，但污名(stigma)的概念却是

5、连许多专业评估师都难以把握的事情。这是了解棕地的一个方便快捷的方式（但绝不是一个关于棕地的完整定义），即：棕地是含有可量化的潜在风险之地。所谓“可量化的”风险，指的是包括修复成本在内的开销项目；而所谓“潜在”的风险，指的是那些虽不可量化、却真实存在的风险影响。我们如何知道这些风险是真实存在的呢？这些潜在影响，对于在市场上实现实际公平交易的销售价格所造成的减少是明显的。潜在风险水平可以随着污染特点的不同而不同，例如是否是灾难性的、不常见的或偶然的。潜在风险也因媒体曝光程度的不同而不同，影响因素包括过错方的错误性

6、质和受害方的清白程度。所以，即使不存在可量化的风险，上述这些因素也导致了物产的实际减值。这种减值就是所谓的污名化。二、棕地衰竭棕地的产生，既不是人为计划所致，也不是莫名其妙的巧遇。造成棕地的最为人所知的原因通常是废弃的地下储油罐，特别是那些来自石油储备设施的废弃储油罐。不过，生产基地、化学品储备设施、配送仓库、甚至食品加工厂等，也都可能把净地变为棕地。我们的分析主要涉及全国范围内主要棕地交易中所出现的一些常见话题。污染的主要来源是化学物质的泄漏——无论是存储过程中的泄露还是作为制造过程的副产品而泄露。泄漏物常

7、常渗透到土壤和地下水中，然后污染周围的物业。棕地的销售通常在（污染）无可挽救的情况下进行，并且销售的面积不大，一般不到10英亩。价值损失通常超过25%，在某些情况下这种损失还可能高达90%以上。三、周边污染考察周边污染也是有益的，这是一个关于污染源可能造成的对周边物业——特别是对住宅区的影响问题。虽然，棕地的精确定义把它局限于商业或工业用地，但是该定义也承认：周边污染与实地污染所造成的减值是完全一致的。对周边污染损害所造成的影响的一般性表述，被Davis和Margolis称为“棕地污名”(brownfield

8、stigma)。棕地污名甚至可能在没有实地污染的情况下也会发生。此外，审·51·JournalofTranslationfromForeignLiteraturesofEconomics查中的具体棕地对周围物业的影响，会给当前和未来的业主带来严重的责任。受到棕地污名影响的周边用地，也可能有一定自身污染的程度，这会使评估问题进一步复杂化。评估师在结束对邻近各种物业的考察后，根据污染的不同程度和成因，逐