国外棕地价值评估的方法与实践综述

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1、万方数据中国人口·资源与环境2012年第22卷第4期a皿峨POPULATION．RESOURCESANDENVIRONMENTV01．22No．42012国外棕地价值评估的方法与实践综述张琳李影李娟(大连理工大学经济学院，辽宁大连116024)摘要在我国日益推进的城市化进程中，士地污染问题日益凸显，污染对于土地造成的价值损失也越来越引起人们的关注。因此．在土地的价值评估中如何纳入环境因素成为当前亟待解决的技术问题。而国外的棕地(即污染土地)价值评估起步较早，实践较为丰富。本文在参考大量外文文献的基础上

2、．结合国外评估师的实践经验，对主要的国外棕地价值评估方法进行系统梳理总结．并针对市场比较法、收益还原法、成本逼近法和内涵定价法等四种不嗣方法的具体实践应用．筛选出有代表性的国外案例进行探讨．以期为国内的棕地价值评估提供方法与实践的参考。在此基础上。本文也就学术界的争论对棕地价值评估方法中的污名、清理期闻和风险评估等三个方面的问题进行了总结和讨论．提出棕地价值评估蚶我国四个方面的启示和借鉴：重视环境因素，为促进和激励土地环境整治提供依据；出台相关政策，加强土地用途转换过程中的环境风险评估；公开环境数据．

3、为棕地价值评估提供数据支撑；积累和借鉴经验，提高评估结果的准确性。关键词土地污染；棕地；价值评估；综述中图分类号I"301文献标识码A文章编号1002—2104《2012l舛一013l一嘶doi：lO．蛳,9／j．issn．1002-2104．2012．04．022棕地(Brownfield)又被称为褐地，其概念早在1980年美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》(CERCLA)中就已经提出，之后美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或未被完全利用的土地，其扩展或再开发受已存在的或潜在的环境污染而变得复

4、杂”。欧洲的CAEBRNET(ConcededActiononEconomicandBrownfieldRegenerationNetwork)也有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍在使用的。由此可见，棕地主要指在人类的开发利用过程中受到污染的土地，而这类土地的再利用则由于污染受到很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工业化进程也遗留了大量的棕地，随着城市化进程的快速推进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土地再利用过

5、程中，由于忽视土地污染而对人类健康造成的威胁日益增大，也使得棕地问题日益凸显，与此同时，污染对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学者的关注。北美和欧洲国家的工业发展较早，因此，早在上个世纪中叶，污染问题就引起了专家和学者的关注，为了更好地为修复土地和保持土地的可持续利用奠定基础，专家和学者对棕地价值评估进行了大量的研究探讨，评估师们也积累了相当丰富的实践经验。但是在我国，棕地价值评估领域的研究则刚刚处于起步阶段，很多方法还不成熟，甚至很多评估中未将环境因素纳入考虑。而笔者认为，只有将环境因素

6、充分纳入到土地价值评估领域，将“棕地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再利用，并且可以利用市场机制更好地促进棕地修复。因此，为了提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的发展，本文基于大量的国外文献研究，筛选出部分有代表性的国外棕地价值评估案例，总结其方法和经验，以期为国内研究提供具体的方法和案例实践参考。1国外棕地价值评估方法早在1984年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对于已知或疑似被污染的资产将如何进行评估的讨论。但是只有少数的杂志发表了作者推荐的方法——即以真实的市场数据为基础的案例法的

7、应用⋯。从国外文献中不难发现，多数学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市场比较法(也有学者称作案例法)，原因是这些方法简便易行，能直接对污染房产进行评估。但是这两种直接评估方法需要有充足的市场数据作为基础，因此，在污染房产收稿日期：201l—ll一20作者简介：张琳，博十。讲师，主要研究方向为资源与环境经济。基金项目：国家自然科学基金项目(编号：70973013)；辽宁省依法行政研究课题(编号：LNYFXZCOl8)；大连理工大学基本科研业务费专项项目(编号：DUTIlRW425)。·131·万方数据

8、中国人口·资源与环境2012年第4期估价的早期，市场数据尚未充足的情况下，评估师多采用成本逼近法，即从未污染的房产价值中扣除污染所带来的价值损失，从而间接得到污染后的房产总值。随后，在实践和应用中，不断积累的市场数据为评估师们提供了可靠的参考依据，于是，多元回归分析以及建立在多元回归分析基础之上的内涵定价法也因其精确性和可靠性开始得到估价师们的青睐。因此，本文将基于这四种主要方法。分别介绍国外相关的案例实践和研究。1．1市场比较法市场比较法(Salesc