上海居民住房需求影响因素分析

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1、经济学人上海居民住房需求影响因素分析02级经济学系陈琳徐倪蕊周吉节摘要：房产经济是当今一大热门话题。关于消费者住房需求的影响因素，国外学者已经有了不少研究，但国内的相关研究仍比较少。本文在回顾国外已有成果的基础上，结合“上海市居民住宅消费”家庭入户调查报告的现实数据，通过计量模型，对上海住房需求的影响因素进行了分析，得出如下结论：在房屋特征、家庭状况、政策环境等众多影响因素中，价格、家庭收入和房型是影响上海居民住房需求的三个主要因素。这是与中国国情相符的。关键词：住房需求住房价格消费者收入住房房型一文献回顾衣食住行，密切关系到人们的日常生

2、活，尤其是住房，是人们消费中需反复考虑与衡量的一件大事。所谓住房需求，是指人们对住房的需要，且必须有能力购买的那部分需求。下面对其中最主要的三大因素，即消费者收入、住房价格与住房房型分别加以回顾：通过阅读相关文献，我们发现，有许多经济学家已就住房需求问题进行了深入研究。影响住房需求的因素有方方面面，既包括人们的主观偏好，也有更多客观因素。我们认为影响住房需求的因素可以简单分为如下几类：（1）消费者家庭的因素：其中主要包括家庭收入、家庭成员数量、成员教育水平、成员年龄、婚姻状况等；（2）住房本身的因素：其中主要包括住房价格、房型、住房周边环

3、境、交通状况、住房正常开销如物业费用等；（3）国家政策与宏观经济因素：其中主要包括买房贷款政策、抵押政策、股市行情等；（4）其他因素：如替代品、信息成本等。（一）消费者收入消费者收入对住房需求的影响是显而易见的，故也成为经济学家研究住房需求的必备因素。首先，关于需求弹性问题。人们一直用收入需求弹性来描述收入与住房需求之间的关系。通常，经济学家是根据收入需求弹性的价值来划分商品或服务的，将该商品或服务分为“奢侈品”或是“必需品”。然而在历史的进程中，对住房的划分却是有一定争议的。Engel、Schwabe(1961)最先估计了住房的收入需求

4、弹性，认为其协同系数是低于1的。然后，经过一系列的研究，Houthakker(1961),Leser(1961)和Lee(1964)也证明了协同系数是远远小于1的。然而这一观点却受到另一部分人的反对，美国的Grebler(1952),Muth(1960)和Reid(1962)，英国的Clark、Jones(1971)都认为，该协同系数是大于1的。但后来的研究，根据英国的具体数据，由Byatt、Holmans、Laidler(1972)做出该系数是0.7-0.9。34经济学人现在，住房究竟属于“必需品”或是“奢侈品”，仍是一个争议的话题，但

5、不管怎样，我们都无法否认，收入对于消费者需求有着直接的、重大的影响。其次，关于分析的角度。在收入对住房需求的影响中，有人曾从长期的角度进行分析，他们既包含了此假设：消费者将根据自身的收入水平来选择自己的需求偏好，此时偏好会改变，即根据长期的收入平均水平选择住房需求。而在短期中，偏好是不变的，但收入水平的提高仍会使人们提高在住房方面的花费，如改善住房质量等。不论是哪方面，大量的文献都证明了一点，消费者收入对其住房需求是显著相关的。（二）住房价格住房价格，是另一个重要因素，它对住房的影响，不仅反映在供给方面，同时反映在需求方面。有许多经济学家

6、曾研究过住房价格与住房供给之间的影响，例如Bruce、Holtz-Eakin(1999),Greenetal.(1996)曾研究住房价格税收对住房供给弹性的影响；Hendershottetal.(1987)和Ling(1992)也针对1980年的数据，对价格税收与住房供给之间的关系进行研究。而价格对住房需求的影响更可见一斑，历史上许多经济学家都曾针对“价格”这一因素，讨论其在特定地点的住房市场上的影响。关于价格与住房的关系，以往的理论研究大多数是根据美国的市场数据。在大多数情况下，如Stein(1995),Berkovec、Goodman

7、(1996),Fu.(1996)所证明的，价格与住房销售的数量是正相关的。但在学术界，这个观点并不是统一的，尤其是Follain、Velz(1995)，运用住房市场的结构模型，证明了住房价格与住房销售之间的负相关。两个学派产生差别的主要原因是，他们所观察的角度不同。Follain和Velz运用了更小范围、更精确的阐述，主要是某一时期的研究。运用同样时期的数据，则B.G也得出同样时期的结论，即住房价格与销售成反比。此外，Muth(1960),Reid(1962),Clark、Jones(1971),Maisaletal.(1971),DeL

8、eeuw(1971),Polinsky(1997),Rosen(1979),King(1980),Meen(1992)也都曾针对住房价格对住房需求的影响做出研究。（三）房屋的特征对于可区分商品