影响住房需求因素的实证分析.doc

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1、影响住房需求因素的实证分析　　摘要：近二十年来，房地产市场的快速发展受到全社会的广泛关注，它直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。根据武汉数据分析各种因素对住房销售的影响程度，并预测武汉住房销售的趋势。　　关键词：住房需求；影响因素；货币政策　　　　1影响武汉住房需求的因素　　　　1.1自住房需求的影响因素　　（1）房价因素。根据微观经济学的理论，商品的价格弹性越小，需求的相对变化越少。根据美国经济学家李奥(F.deleeuw)的研究，住宅需求的收入弹性为0.6一0.9，小于l，说明住宅是一种必需品，缺乏弹性，一旦人们需要住房，价格的影响作用

2、较小，且人们购房后在短期内一般不会有购房需求。　　（2）消费者的收入水平。一般来说消费者的收入水平与自住房时一种正相关关系。根据2002年的数据显示，城镇居民的购房占购房总数的84%，可以说城镇居民是住房的主要消费群体，而收入又是制约人们购买能力的主要因素。武汉市的城镇居民的年人均可支配收入从1991年的2130元上升到2006年的12360元的，这与住房的销售的主趋势一致的。　　（3）主要消费者的数量。也就是具有购买意愿和购买能力城镇人口的群体。从人口的年龄结构上分析住宅的需求，对住房有需求主要是青年人口(25一39岁)，这类人群的特点是年富力强，收人

3、较高，负担较轻，正是成家立业和后代诞生的时候。当这类人群数量增加时，对住房需求是一种拉动作用。从1991年到2006年的25岁到39岁的人口数据中，我们可以发现从1994年到1996年有个较大的增长，其他时期都是保持一个相对稳定的状态。　　（4）央行的各项政策。　　五年以上贷款利率从1991年到1995年是上升5个百分点，而从1995到2002年下降了8个百分点，2002年到2007年利率增长幅度不大，变化范围大概在一个百分点左右。由此可见贷款利率和住房需求呈现负相关的趋势。　　2008年1月25日我国的法定存款准备金率达到了15%。法定准备金的提高意

4、味着银行的可贷资金的减少，货币的乘数效益减弱。　　央行的这些政策从两个方面影响住房销售，一方面影响居民的购房或投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，增加开发成本，从而影响住房的价格和销售量。　　1.2住房投资需求的影响因素　　投资需求的影响因素取决于以下三个方面：　　一是投资者自有资金。当投资者的自有资金越多，购买的数量越多。　　二是房贷政策。房贷政策越宽松，少量的支出就可产生较大的杠杆效益，所导致的投资需求越多。　　三是房价预期。当房价预期上扬，投机者越活跃。　　　　2实证分析　　3　　2.1变量选择　　本文选择了来自《武汉统

5、计年鉴》1990-2007的数据进行分析，以验证住房需求是否如上文理论所分析那样。依据上文的分析，以及根据数据的可得性，本文选择如下变量：　　被解释变量Y——武汉的对个人住房的实际销售面积（平方米）　　解释变量X1——武汉城镇居民的年人均可支配收入（元/人）（根据武汉城镇居民的月可支配收入得到）；　　X2——武汉市的年均房价（元/平方米）（根据武汉住房的销售额和销售面积得到）；　　X3——武汉市25岁到39岁的人口数；　　X4——利率水平（五年以上贷款款利率的加权平均数）；　　2.2ADF检验　　通过检验发现五个变量是不平稳

6、的，因此要对数据进行调整。先对武汉城镇居民的年人均可支配收入和武汉市的年均房价以1997年的价格指数为基准，剔除了通货膨胀的影响；然后对变量取对数，得到含有包含截距项的滞后两期的ADF检验结果（见表1）。　　从回归结果可以看出，模型的解释能力较强，拟合程度达到了94.71%，而且模型的显著性水平较高。D•W•检验值为2.7755，可以确定误差项之间基本不存在序列相关。各变量系数符号均符合假设前提，经济意义正确，四个解释变量足以解释住房需求量的变动。　　　　3结语　　　　3.1模型解释　　武汉城镇居民的年人均可支配收入的系数为3

7、.2764，是模型中最大的系数，这说明城镇居民的年收入水平对住房需求的影响是很大的。这种现象可以用收入预期理论来说明：人们会用现在的收入去衡量未来时期的收入，从而确定自己是否具有购买能力。即当经济形势稳定，人们的收入提高时，就会把未来的预期收入挪到即期来用，增加即期购买。　　房价因素的系数很小，这说明其对自住者和投机者的影响都很小。因为，对自住者来说住房是一种必需品；对投机者而言，房价的预期与即期的价格差才是决定购买与否出售的关键。根据理性预期理论，若大部分居民偏爱房价上涨的消息，那么不管是自住者还是投机者都会选择即期购买，就比较容易形成房地产价格上涨的预

8、期，从而也推动房价和销售的上升。　　青壮年人口数量