我国城市住房刚性需求影响因素实证分析

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1、我国城市住房刚性需求影响因素实证分析【摘要】本文从众多文献和各界观点出发，总结出对住房刚性需求概念的定义，并分析归纳出影响刚性需求的因素，即支付能力影响因素和刚性意愿影响因素。最后验证并得出结论：住房刚性需求是在一定价格区间范围内，具有一定支付能力并且购买意愿为刚性的需求。大部分城市中低收入者的刚性需求由于支付能力的不足难以支撑该城市的高房价，高房价挤出了部分刚性需求。【关键词】刚性需求支付能力购买意愿有效需求模型一、研究背景和问题的提出“安居方能乐业”道出了中国人特殊的“家”的情节。其实这里的“家”就是我们现在所说的住宅。法律上将住宅定义为，供一家人日常起居的、外人不得随

2、意进入的封闭空间。而AmericanHousing：AMacroView（KOCHINGSHIN著）一书将住宅定义为：在特定的一块土地上建造的永久性建筑物及为其提供的服务，是一个或多个家庭居住的场所。美国总统胡佛1931年曾指出：“没有什么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会安定做出贡献。”可见，住宅从古至今都关系到人们最基本的生活。112003年至今，中国住宅商品价格升温，部分地区甚至出现“过热”的现象，主要表现在投资增长过快，房价涨幅过大等。住宅已经成为人们生活中一个最为普遍的话题，当国家2010年4月以来的一系列严厉的调控政策接踵而至时，住宅市场的发展是否健康合理成为政

3、府官员、各界学者甚至到普通大众的关注焦点。当“泡沫”和“房奴”、“蚁族”成为媒体焦点的时候，人们对住宅价格何以持续高涨的理由提出了质疑。本文从刚性需求定义出发，通过有效需求模型对北京、上海、天津、重庆4个城市进行实证分析，以期得出“市场的刚性需求是否得以支撑高企的房价”这一问题的结论，从而对城市房地产尤其是住宅产业的健康发展提供建议和参考，具有一定的理论和现实意义。二、研究现状与评价在研究房地产问题时，各界对于刚性需求的理解一直众说纷纭，可混乱的概念理解往往会导致逻辑的混乱，因此有必要分析刚性需求的含义。正如英国经济学家内维尔・凯恩斯所认为的，如果没有概念，也不可认定，我们

4、就无法获得与概念有关的事实本身的精确知识。在经济学中，模糊和歪曲的概念导致了大量的错误；由于经济现象的复杂性，这个学科要获得清晰的知识无疑会遇到特殊的困难。所以，我们有必要对住房刚性需求的定义做准确的度量。11首先我们来分析学界对刚性需求定义的理解，从中提取对于刚性需求理解的公认观点并指出它的不足，以便完善我们对于刚性需求的准确定义。百度百科是这样理解刚性需求的：“相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、鱼粉等等。也可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品。”而住房和城乡建设部政策研究中心研究员钟庭军在肯定了价格弹性小的前

5、提下，增加了收入弹性的内容，认为“住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求”。华东交通大学经济管理学院研究者李南鸿在《住宅“刚性需求者”的消费行为分析》一文中提到：“刚性需求”很难做精确的经济学定义，但近期却被频繁用于房地产市场的供求关系解释中，用于描述人们对自有住宅不可或缺需要的满足。一般将购买房屋以满足自住需求为最终目的个人或家庭称为“刚性需求者”。综上所述，学者对于刚性需求的理解都提到了价格弹性小的含义，并且侧重于住房的消费需求。三、研究思路和方法11笔者认为，刚性需求应包括需求和刚性两方面。需求即是在一定的时期，在既定的价格水平下，消

6、费者愿意并且能够购买的商品数量。其含义包括支付能力和购买意愿两方面。刚性的意思即是价格弹性小。支付能力受价格的影响是一定的，因其都是绝对值的概念，即价格升高，支付能力即下降；价格下降，支付能力即提高。购买意愿受价格的影响是刚性的，即住房的购买意愿不受价格的影响，价格弹性小。故刚性需求即是在一定价格区间范围内，具有一定支付能力并且购买意愿为刚性的需求。刚性需求普遍存在于住房购买中，并无消费型购买或投资型购买的差别。由于中国的主流住房市场以商品房市场为主，故本文研究的刚性需求特指对于商品住宅市场的刚性需求。如图1所示，在一定价格区间，不论住宅价格怎样变动，需求量并没有显著变化。

7、而一旦价格高出一定界限，那么需求就变得弹性了，即刚性需求被高房价挤出，此时投资需求会反应地更敏感。当然，价格低于一定界限，住宅市场也就等同于一般商品市场。超出价格区间就无所谓刚性，因此本文所讨论的需求，只是在一定价格区间内具有一定支付能力并且购买意愿为刚性的需求。大部分文献对于刚性需求的影响因素均未区分刚性和需求的区别，导致对于刚性需求影响因素的理解有所偏误，将某些对需求面的影响因素误认为是对刚性的影响，过分夸大了刚性的作用。笔者认为，分析刚性需求的影响因素应从定义出发，严格区分刚性和需求两方面。1、刚性的影响因素