影响我国居民住房消费选择的因素分析

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1、影响我国居民住房消费选择的因素分析：F293.3文献标识：A：1009-4202（2011）11-000-01　　摘要居民如何选择房屋是我们当今面临的问题之一。文章对我国居民住房消费选择进行探讨，并分析了影响我国居民住房消费选择的因素和理性的消费者对于住房的选择。　　关键词居民住房消费选择　　一、我国居民住房消费选择　　目前，我国商品房销售市场存在两个突出的矛盾：一是我国经济快速发展和居民收入不断提高带来的无限需求与土地资源稀缺性和新增土地调控政策带来的有限供给之间不平衡的矛盾，二是商品房价格畸高与居民购买能力有限的矛盾。这两个矛盾迫使居民在住房消费时进行必要的选择。同时，商品房是居民实现

2、居住的载体，是最典型的耐用品，使用年限长达数十年。这就要求居民根据自身状况、消费偏好等进行合理规划和选择。因此，居民如何实现住房最优选择，哪些因素必须要考虑，在众多需考虑的因素中，其重要性程度如何等问题，就是进行选择因素分析。　　二、影响我国居民住房消费选择的因素分析　　1．房屋价值　　房屋的价值主要由两部分组成，分别是房价和地价。房价主要由建造成本、销售费用、开发商利润构成，地价主要由地产的开发成本、开发商利润构成。居民在进行住房消费的过程中，一方面，每个居民都会考虑自身的消费偏好、实际需求、自身支付能力。一般高收入的居民会选择价值较大的房屋，中低收入的居民由于受到自身购买能力的限制，往

3、往会购买价值较小的房屋。另一方面，对于同一房屋，不同的居民对其价值的衡量也存在差异，销售情况好的不一定是价值大的房屋，价值小得房屋销售情况也不一定差，这取决于居民的消费偏好。　　2．开发商形象　　开发商的形象由企业文化、营销手段、开发能力、售后服务等几个方面组成，这些都会影响居民对住房消费的选择。如果开发商投放虚假广告、开发能力不够、售后违约等等，在一定程度上侵犯了消费者的合法利益，必然会对开发商的形象产生不利的影响。在选择住房的过程中，一些居民会考虑开发商的形象，品牌效益不可忽略。　　3．配套设施　　配套设施是指对居民使用住房的过程中产生一定影响的设备和措施，包含交通运输、电力、暖气、通

4、讯、安保等设备和措施。配套设备越完善，配套设施发挥的重要越充分，居民在使用房屋的过程中会越舒适。例如，在住房小区中安排接受小孩上小学的班车，节约家长接送小孩的时间；在住房小区中进行绿化，方便居民散步；在小区中设置银行取款机、银行、邮政等等，方便居民的日常生活。在一些高档的小区中，可能会设置地下车库。配套设施虽然不是居民在选择住房的过程中考虑的最重要的因素，但其对居民的日常生活产生了巨大的影响。在一定程度上，居民进行住房消费选择的过程中，会考虑配套设施的影响。　　4．营销手段　　在房地产经营的过程中，房地产营销是一个重要的环节。房地产营销主要是指通过分析企业内部、外部的经营环境，选择销售方式

5、和销售手段，将服务和物业推行经济市场的行为。直销和代销是房地产企业传统的营销方式。随着房地产企业之间的竞争逐渐加剧，营销手段也越来越多样化，各个开发商采用多样化的方式对房屋进行宣传和营销，例如举办房屋交流会、展销会、团购买房、买方看房等等，希望能够促进居民的购买欲望。　　5．物业管理　　物业管理是指由具有独立法人资格、专业化物业管理企业，受业主的委托，依据相关法律法规和委托合同，对已经竣工验收投入使用的建筑、设备及场地进行管理经济单位，其对周围环境、道路养护等统一专业化管理，为业主提供高效、优质的服务。通过物业管理，在一定程度上可以提高居民的居住环境，提高居民的日常生活质量。例如，物业管理

6、企业可以安排人员打扫电梯，处理居民生活的日常垃圾，维护住房小区的卫生。　　6．地理位置　　从大范围来看地理位置，应考虑地区的经济发展情况、房地产市场的现状、物价水平等方面。经济发达地区的房屋价值明显超过经济欠发达的地区。从销售情况来看，经济发达地区的销售状况良好。经济发达地区的土地价值过高，从而导致经济发达地区的房屋价值高。我们不难理解，两宗分别建造在北京和西藏的商品房，如果使其价格构成中的房价部分相等，而二者之间价格的巨大差别就由地价所致。看见，地理位置在房屋价值方面占据了重要的地位。　　从小范围来看地理位置，在同一城市的不同地段，例如繁华区域和郊区，房屋的每平米的价格有较大的差距，地理

7、位置在一定程度上会对房屋的价值、居民对住房的消费选择以及开发商销售情况产生影响。一般情况下，地理位置好的房屋的销售情况比地理位置差得房屋销售情况要好。　　三、理性的消费者对于住房的选择　　作为一名理性的消费者，在选择住房的过程中，应首先考虑住房的地理位置。地理位置是影响居民住房消费选择的最重要的因素。地理位置包括二个方面，一方面是全国大范围，一方面是地区小范围。其次应该考虑住房的价值，在住房能够充分发挥其作用的基础上，考