土地出让、城市建设与房地产价格——对中国特色城市建设投融资模式的探讨-论文.pdf

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1、土地出让、城市建设与房地产价格对中国特色城市建设投融资模式的探讨郑思齐师展吴琮内容提要本文通过对土地出让、城市建设、房地产价格之间经济机制的分析，描述了一种具有中国特色的“经营城市”投融资模式，并利用35个大中城市的面板数据构建了住房和土地市场的联立方程组，对其进行了验证。我们发现，土地出让金对于地方财政越重要，城市政府越有动力出让更多的土地，使得土地供给弹性上升。同时，土地出让金的充裕使得地方政府有更多的财力进行城市基础设施建设，提升产业发展环境和宜居性，从经济增长和生活质量两个途径间接推动房价和地价上升，在未来产生更多的土地出让收入，形成土地出让、城市建设和

2、房地产价格的自我强化。实证结果表明，基础设施改善对于房价和地价的推动作用比土地供给弹性增加所可能带来的抑制效应更为显著。关键词地方政府土地出让城市建设高房价下一些城市中许多新移民和年轻一代的生引言活写照，农民工更是只能在城市角落中寻觅几平近年来，中国许多城市的房价上涨速度超过方米的落脚之地。尾随而至的各种社会问题给中了经济增长速度，引发了全社会对于房地产市场央政府带来了巨大的政治压力，调控政策频出但泡沫的担忧。根据《中国区域经济统计年鉴》，效果不佳。2013年四季度以来，房地产市场出现2006至2012年，全国287个地级及以上城市新建明显分化，一些中小城市由于

3、住房供应偏多，市场商品住房销售均价年均增长率为19．O％。与此出现下行，但热点城市和区域中心城市住房供求同时，据国土资源部数据，2003至2008年，全国矛盾仍较突出，防止房价过快上涨仍是政府“双居住用地平均出让价格增长近一倍，2008至2012向调控”的重要内容。年，全国主要城市居住用地价格又上涨了约1／3。房价快速上涨的驱动力是什么?从长期的经高涨的房价严重影响民生，“房奴”和“蚁族”成为济和制度层面来分析，在需求端，快速城镇化和经·本文受到国家自然科学基金优秀青年基金项目“城市增长机制与管理”(71322307)、面上项目“地方公共品影响住房市场的微观机制

4、：城市空问中的静态和动态研究”(70973065、71273154)、教育部新世纪人才支持计划(NCET一12—0313)、清华大学自主科研计划的资助。157土地出让、城市建设与房地产价格济增长使得大量人口涌入城市，伴随着居民购买有中国特色的城市建设投融资模式，也就是经常力的提高，旺盛的消费性需求以及流动性充裕引提到的地方政府“经营城市”或者“经营土地”策发的投资或投机性需求推动房价上涨；在供给端，略。地方政府利用以土地出让金为重要来源的财如果城市间劳动力能够充分流动，一个城市的供政收入进行大规模的城市基础设施建设，修路建给约束只会带来人口在城市体系中的重新分布

5、，桥，更新城市面貌，为招商引资宦蜡更好的商业环并不足以影响城市间房价的均衡。但在劳动力流境，推动地方经济增长；同时，城市基础设施的改动受到约束时，土地供给弹性不足会带来高房价善也提高了宜居性水平，推动房价和居住用地价和高地价。与西方国家的城市中土地供给弹性主格的上升，这为地方政府在未来获得更多的土地要受制于区划限制不同，中国城市中以地方政府出让收入创造了条件。这形成了一个可以实现自垄断为特征的土地供应机制有其独特性。我加强的城市建设投融资循环。伴随着土地制度改革和住房制度改革对土地在西方国家(例如美国)的城市中，也存在一使用权和住房产权的界定，中国城市住房市场和

6、个循环。物业税是地方财政的主要来源，被用于土地市场迅速升温，产生了巨大的土地红利，地方提供公立学校、医疗和治安等公共服务，社区周边政府拥有的最大资源——土地的经济价值得以体公共服务质量的改善也会资本化到房价当中，享现，土地出让金成为一些地方政府的除公共财政受较好公共服务的居民相应支付更高的物业税收入外重要的收入来源。这里我们先看三个现(住房的市场价值是税基)。中国城市尚未建立象。一是近年来地方政府土地出让收入规模较统一和广泛的物业税制度，地方政府采用一次性大。2003—2013年，全国土地出让收入与地方公“卖地”获得出让金的形式推动了另一个具有中共财政收入的比值

7、平均为49．4％(如图1)。二是国特色的城市建设投融资循环，其动机和行为起土地出让金成为城市基础设施建设投资的重要资了很关键的作用。在激烈的地区间竞争中，财政金来源。据财政部数据，2008年至2013年，全国和经济增长无疑都是地方政府争先的重要筹码。土地出让收入合计l5万亿元，支出14．5万亿元。为了加快城市基础设施建设，促进经济增长，地方其中城市基础设施建设支出2．6万亿元，城市基政府有很强的动机通过土地出让扩充地方金库。础设施建设支出占非成本性支出的比重为这种对土地出让金的需求可能扭曲地方政府的供69．7％。对于发展较快的城市，土地出让收入用地行为，一些地方

8、政府甚至更愿意看到地价和