房地产金融与项目投资.ppt

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1、房地产业与金融业息息相关。从房地产投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业投资，投资者很少完全以资本金（权益资金）投入。为此，不论是开发商还是置业投资者，均需要为其投资活动进行融资。第九章房地产金融与项目融资1掌握房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等基本概念和知识。具体来讲：掌握:房地产抵押贷款的概念与类型,房地产项目融资的概念,房地产项目融资方案编制方法,金融机构对项目贷款审查的内容.学习目的与要求:2熟悉:房地产企业权益融资与债务融资的概念,房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性,房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房

2、贷款的风险与风险管理措施。了解：房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。学习目的与要求:3第一节　房地产资本市场第二节　房地产金融风险第三节　房地产项目融资主要内容：4第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场房地产市场与资本市场之间密不可分。主要包括土地储备贷款，房地产开发贷款，个人住房贷款，商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行，储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。按照房地产市场各类资金的来源渠道，房地产资本市场的结构

3、见下表：5市场渠道融资分类私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REIT退休基金表1房地产资本市场的结构分类6二、房地产企业权益与债务融资1、权益融资当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市和增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。据国家统计局调查，我国内地房地产企业资产负债率目前普遍高于75%。7二、房地产企业权益与债务融资2、债务融资通过举债的方式融资（向银行、保险公司、退休基

4、金等其他机构举债），如房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等。债务融资的资金融出方不承担项目融资的风险，其报酬是融资协议规定的贷款利息和有关费用。贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。8三、房地产开发贷款与土地储备贷款房地产开发项目资金需求量大，开发商很少自行投入全部资金，其所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集。主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。1、房地产开发贷款它是向借款人发放的用于开发建设向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按贷款用途，房地产开发贷款可以分为：9（1）土地购置贷款由于风险较高，土地购置贷款

5、的金额通常不超过土地评估价值的50%-60%。开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益，其还款能力在很大程度上取决于房地产市场的发展前景，而未来市场变化的风险是比较大的。因此，大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款。我国目前规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。10土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。为土地开发进行融资比较困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。（2）土地开发贷款11（3）建设

6、贷款商业银行通常在房地产建设阶段的融资中扮演关键角色。建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其它相关成本。开发建设中的房地产项目是这种贷款的主要抵押物。金融机构有时候还要求借款人提供必要的担保，例如用其他房地产做抵押，或者提供质押，或者第三方担保。建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款。12（1）土地收购储备制度土地收购储备制度是指政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、

7、拍卖供应土地，调控各类建设用地需求的制度。作用：政府统一供地，实现土地一级市场的绝对垄断；提高房地产市场宏观调控能力和土地市场的透明度；促进土地资源的有效利用和房地产市场与社会经济的协调发展。2、土地储备贷款13土地储备贷款是向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。其对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和开发企业。（2）土地储备贷款14房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）以合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。目前我国抵押贷款

8、的资金来源全部是商业银行，有以下三种方式：四、房地产抵押贷款15是个人在购买住房时，以所购住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型。后者利率通常较低。我国个人住房抵押贷