房地产投资与金融(123)

《房地产投资与金融(123)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产投资与金融★教、学的方式及要求：围绕主题进行课堂讨论。指定课前阅读内容或主题范围带有计算器。平时及考试成绩各40％、60%★计划课程内容：金融：住房金融、抵押贷款、证券化、REIT投资：方式、对象、分析及评价方法1、什么是房地产金融？（1）金融及金融学“金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、管钱、以钱生钱等活动内容，抽象点说，金融是与货币的运动及信用有关的一切经济活动范畴，直白点说，金融是以钱生钱的经济活动范畴。因而，金融学研究个人、企业、及政府之间进行货币和信用转移的过程、机构、市场

2、、及工具，研究货币和信用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。从经营角度或微观角度讲，金融学侧重的不是企业的利润最大化，侧重的是企业所有者的权益价值最大化、货币的时间价值及融资决策、与资产价值有关的现金流量而不是利润、风险对资产的价值即现金流的影响。金融学的分支包括：公司金融；投资和证券（包括房地产）分析及组合理论；金融机构和金融服务；担保及风险管理；个人理财；房地产金融。因而,房地产金融是金融学的重要分支。（2）房地产金融从金融的概念可以推论出,房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和

3、信用经济范畴,房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移市场、机构、工具。金融工具用于与房地产开发及取得有关的货币和信用转移。金融机构创造并购买金融工具，金融工具的转移形成金融市场。金融工具、金融机构、金融市场组成了房地产金融环境。把经济作为一个整体来考虑的话，房地产金融环境就是储蓄-投资循环。（图1）按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构取得资金用于房地产开发

4、或取得。按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房地产金融与非经营性房地产（居民自住、非经营性单位自用等）金融。资金剩余方：个人、企业、政府间接融资金融中介：商业银行、人寿保险公司、投资公司（共同基金、信托）、养老基金等资金短缺方：个人、企业、政府存单资金直接融资经纪人抵押银行资金证券证券抵押FNMA、GNMA、FHLMC、私人公司二级抵押市场图1房地产金融环境房地产金融的主要内容：住房储蓄银行、住房公积金、住房抵押贷款及其证券化、REITs。2．房地产抵押房地产抵押是债务人或者第三人，以其合法的房地产

5、以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以受押的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿还。债务人第三人抵押人债权人抵押权人抵押权从属于主债权；5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functional

6、publictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve13抵押权不可分割（主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，可以就分割或转让后的抵押物行使抵押权）；物上代位性（抵押物毁损或灭失而得到的赔偿及保险金，成为抵押物的代替物）；要式性（履行一定程序即签订书面合同并办理抵押登记，才能够成立）；房屋所有权与其占用的土地使用权一并抵押。3．抵押与按揭“按揭”一词源于香港，在香港法律的英语

7、表述中用“mortgage”，在粤语中读音为“onkid”，因而按揭有“mortgage”的音译之嫌，它是指房地产的所有者将其房地产转让予按揭收益人，作为偿还债务担保的法律行为，这时按揭收益人取得了房地产的“名义”（或说“形式”）所有权，但并不实际占有房地产，也没有随意处置房地产的权利。香港的房地产法律源自英国，英国学者劳森等将这一形式，称为按揭收益人与按揭人之间表面上的租赁关系，因为并无租金的支付和收取，当贷款得以偿还时就彻底结束了这种关系。劳森评之为“一种浪费智力的方法”。抵押在香港法律的英语表述

8、中为“charge”，是指房地产的所有者赋予抵押收益人一个房地产抵押权，作为偿还债务的担保。虽然在香港法律中，按揭和抵押存在区别，但在实务中使用按揭一词时，一般都忽略房地产的所有权是否转移，而以按揭作为房地产抵押的一般概念，而使用抵押一词时则有确定的含义。英国早期的抵押形式是借款人将土地（包括地上建筑物）所有权转让给贷款人，当借款人在规定时间内还清了债务后，贷款人再将土地所有权交还给借款人，也就是“按揭”。如果借款人没有在规定时间内还清债务，贷款人就不再