____年3月北京房地产市场走势分析和未来走势预测_34页.pdf

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1、北京房地产市场走势分析和未来走势预测中房驰昊2011年3月总体分析框架123近期市场走势市场所处阶段判断未来市场走势判断新增供应量分析成熟国家经验借鉴未来市场走势判断销售总量分析–日本和台湾房地产周期分析–宏观经济和行业环境判断–中国房地产周期分析–未来市场供需判断-销售量及市场集中度-销售均价成熟城市经验借鉴–未来价格走势判断–受抑制需求释放时间判断销售结构–阶段钟模型–市场走势判断和不确定性因素–香港房地产周期分析-面积结构-单价结构北京市场所处阶段判断研究结论和建议–研究结论总结-总价结构–从投资增速分析供需和存

2、货分析–新开工增速分析–房价收入比分析-批售比–存货去化周期分析-存货量及去化周期二手房市场分析1.1新增供给量——商品住宅新增上市量10年3月份开始放量，年中因调控出现波动，年末两个月大幅放量。11年1月和2月受新国八条及春节影响供应较少，远低于历史平均放量水平。250批准上市面积(M²)环比150%100%20050%1500%10年月均10009年月均-50%50-100%0-150%1.2销售量——2010年底，政策经过一段时间观望和消化之后，市场出现触底反弹。1月国八条出台，在加上年初是传统的淡季，导致反弹未

3、能延续，市场成交不断萎缩。180成交面积(M²)环比80%09年月均16060%14040%12020%10010年月均0%80-20%60-40%4020-60%0-80%市场集中度——11月以来，商品住宅销售量集中度走高，市场呈现出项目销售状况差异增大的趋势。商品住宅销售量TOP20市场占有率54%51%55%46%47%40%40%36%top20市场份额（销售面积占比）3月商品住宅销售额TOP2040,00035,00030,00025,000成交面积(M²)20,00015,00010,0005,0000销售

4、均价——商品住宅销售均价从09年初刺激政策出台开始步入上升阶段，10年4月后进入调控期后，价格整体处于平稳波动。近两个月销售均价呈现大幅反弹。30,00025,00020,00010%57%73%15,000178%93%10,0005,00001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月2006年2007年2008年2009年2010年2011年销售面积结构（按套数）——09年2月90平米以下户型比重超过50%，首置需求占据绝对

5、主导地位；尤以60平米以下住宅成交快速上涨。100%11%9%13%13%11%8%9%12%8%12%13%10%13%13%90%11%14%15%17%13%160平米80%16%15%16%15%15%15%17%16%18%70%24%23%19%21%120-160平米60%20%20%25%21%22%27%24%23%14%28%50%90-120平米40%34%26%27%36%39%28%43%34%36%40%28%26%28%30%34%60-90平米20%24%24%22%20%29%10%1

6、9%19%18%18%20%11%13%13%13%60平米以下0%•09年2月，60平米以下的户型比重大幅2010年2月29%26%14%18%13%60平米以下上升，市场上首置需求占绝对主导地60-90平米位；90-120平米•与10年平均水平比较，60平米以下户2009年平均18%33%22%15%11%120-160平米型、120平方米以上户型所占比重呈现160平米大幅增长趋势。0%20%40%60%80%100%销售价格结构（按套数）——近两月高价位（20000以上）的项目产品比重大幅上升；中等价位（1000

7、0-16000）产品比重大幅下降；而中低价位（10000以下）项目比重明显下降。100%90%31%32%29%31%30%30%20000以上80%42%44%36%37%39%45%47%70%63%16000-2000060%18%20%24%27%27%29%19%18%50%19%10000-1600020%18%24%22%40%14%30%21%32%30%24%31%26%27%15%6000-1000028%34%22%17%20%23%7%27%13%10%11%21%14%8%15%11%6%3%

8、6000以下13%7%6%7%6%9%11%6%0%6%3%2%3%3%3%3%4%4%4%2010年2月4%6%13%15%63%6000以下•11年2月，单价20000以上产品的比重大6000-10000幅上升，高价产品需求旺盛；10000-•与去年平均水平比较，中高价位产品的16000比重上升明显，低价项目比重处于低2009