房地产市场走势预测

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1、2013年房地产市场走势政策市场基本解读经济大家对经济问题分析个人见解宏观金融政策解读政策市场解读Part1货币政策——通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续上半年连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧数据来源：中国人民银行货币政策体现中国的经济周期GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增长、高通胀（过热）CPI>3%，GDP增速<8%低增长、高通胀（滞胀）CPI<3%，GDP增速>8%高增长、低通胀（最优）CPI<3%，GDP增速<8%低增长、低通胀（危险）中国经济周期变化08年：从紧

2、的货币政策10年：适度宽松的货币政策09年：宽松的货币政策11年：稳健的货币政策8%未来通胀是缓和还是严重？经济增长会不会再度下滑？中国经济会不会走向滞胀？从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制11M20M7M18MM1同比增速已经连续17个月明显回落，预示着货币供应推动因素减弱数据来源：中国人民银行，国家统计局CRB指数依据世界市场上22种原材料性质的大宗物资商品价格编制的一种期货价格指数PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀机构GDP同比增速CPI机构GDP同比增速CPI中国人民大学9.63%4.7%交通

3、银行9.5%5%以内国家信息中心宏观经济形势课题组9.3%4.9%中国农业银行战略规划部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席经济学家）9.2%4.8%瑞银证券9.3%5.0%李迅雷（国泰君安总经济师）9%5.0%中国智库9.3%—宋宇（高华证券宏观经济学家）9.4%4.8%世界银行9.0%—屈宏斌（汇丰银行大中华区首席经济学家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹远征（中国银行首席经济学家）9.3%—政府目标8%4%国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测PMI连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增

4、长，但增速逐月放缓的迹象。新国十条：北京国五条：23个城市出台限购令国八条：42个城市出台新版限购令新国十条：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮新国十条：无国五条：无国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价2011年上半年行业政策回顾——严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台限贷限购限价保障房新国十条：580万套国五条：年末基本建成60%国八条：1000万套，11

5、月底全部开工影响购房者预期的政策直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）间接影响政策保障房政策限价政策从两头堵需求效果立竿见影行政干预市场改变买方预期限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市银行信贷政策与一次性付清比例关系2011年上半年购房者投资比例走势一次性付清比例创今年新高投资比例明显下降信贷政策对不同首付能力购房者的影响限购政策对不同置业目的购房者的影响数据来源：搜狐焦点网供销差与价格走势高度一致，预计12年一季度价格面临较大的下行压力数据来源：国家统计局，中原数据平台未来商品住宅供销差走势供销差=实际需求-潜在

6、供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题关于资格客户——1个基于大量假设的印象型估测资格客户=买得起房的客户-资格已消耗客户（1）买得起房的客户——家庭月收入30%能够支付平均房价月供的客户总价120首付比例30%贷款84基准利率1倍月供5616月供占家庭收入比例30%家庭月收入18720家庭年收入224640存量调研20万以上的20.90%深圳常住家庭3503201买得起房的家庭数73.2万（2）资格已消耗的客户——已购房客户数量÷人均房屋套数÷流动水平1996-2011年

7、房屋成交套数912021.28有房的人人均拥有房屋套数1.288有房的人名额消耗708091.05人口流动率15%已经买过房的家庭数61.6万（3）资格客户=11.6万73.2÷11.6=6.3：1要获得同样的效果需要付出6倍的努力！房地产行业相关收入占地方政府收入的50%-70%，当前形势下地方政府财政不足更加突出地方政府财政总收入房地产相关收入（50-70%）房地产相关税收（20-40%）土地出让金收入（20-40%）其他收入如果：房地产不景气造成经济增长放缓，政府收入降幅将扩大地方政府的债务规模可能比官方数据更大？中小企业倒闭潮？经营环境恶化，

8、成本攀升和信贷收紧已导致局部地区中小企业停产及破产汇丰PMI指数调查对象主要是中小企业，中国制造业PMI调查