土地还原利率确定的方法初探——以湖南省永州市为例

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1、农田水利土地还原利率确定的方法初探一以湖南省永州市为例殷意晗刘刚唐建平(湖南省测绘科技研究所，湖南长沙410007)摘要土地还原利率是土地管理过程中应用广泛的专业指标，是资本投资回报率的一种表现形式，反映的是投资资本的收益能力。土地还原利率的确定方法主要有3种，本文主要是采用了实际基础资料，运用相关统计知识，综合分析确定还原利率。关键词土地还原利率；安全利率；风险调整值；比率法中图分类号F301．2文献标志码ATheLandtoRestoretheRate-settingattheBeginningoftheMethodSearchesinYongzhouCityYi

2、nYihanLiuGangTangJianpingAbstractLandtorestoretheinterestrateiswidelyusedintheprocessoflandmanagement，professionalindicators，therateofreturnOilcapitalinvestmentasaformofexpressionreflectstheearningpowerofinvestmentcapita1．Torestorethelandtodeterminetheinterestratearethreemainmethods，thi

3、spaperismainlyusedanactualbasicdata，usingrelevantstatisticalknowledge，acomprehensiveanalysistodeterminetheinterestratereduction．Keywordslandtorestoretheinterestrate；securityinterestrate；riskadjustmentvalue；ratiolaw土地还原利率的确定的方法在各种规程和规范地还原利率但这必须有大量的宗地交易价格资料及中均有明确．但都比较抽象．本文从实际应用的角度对应的土地收益资

4、料2)安全利率加风险调整值出发，从容易获取的基础资料人手．对还原利率的确法．即还原利率：安全利率+风险调整值。安全利率可定做了较完整的分析和验证。根据《城镇土地估价规选用同一时期的1年期国债年利率或银行1年期存程》，土地还原利率的确定有如下3种方法_1_：1)土款年利率：风险调整值应根据估价对象所处地区的社地纯收益与价格比率法．即选择3宗以上近期发生交会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定：易的．且在交易类型上与待估土地相似的交易实例．用1年期存款利率，考虑土地投资风险、物价变动指以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为土数等综合确定3)投资风险与投资收益率综

5、合排序插入法．即将社会上各种相关类型投资．按它们的作者简介：殷意晗(1980一)，助理工程师，研究方向为土地利用规划收益率与风险大小排序．然后分析判断估价对象所对和土地开发整理项目规划设计。应的范围．从而确定所要求取的还原利率的类型根基金项目：湖南省永卅f市土地还原利率确定的方法研究项目收稿日期：2009—12—15据目前湖南省永州市的社会经济发展状况及房地产囫北京农业2010年1月下旬刊⋯⋯⋯“”。。。一聪。“。瓢、曩一￡矗i00。；_-童◇0农田水利222222222OO00O0OOOOOOO0OO0O777777888305O7O一8O9O21一Ol0l一l1一

6、ll一22l一20一3一2891251907O721．982．432．793．333．964．410．722．072．613．O63．694．414．950．812．342．883．333．964．685．220．812．613．153．604．234．955．49O．8l2．883423．874．5O5．225．760．723．333．784144．685．405．85O．723．153．5l3．874．415．135．58O．722．883243．604．144775．13O．361．982．252．523．O63．603．872008—12230．361．7l1

7、．982．252．793．333．60市场状况．本文采用安全利率加风险调整值法和投资将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行收益率法2种方法来确定永州市商业、住宅、工业用的20％调减为5％。根据近3年的1年定期实质利率．地的土地还原利率．并采用了收益与价格比率法对商取其平均数作为安全利率，即：安全利率=(3．24％+业用地的还原利率进行了验证[212．84％+2．05％)／5=2．71。1安全利率加风险调整值法1．2风险比率调整按照风险等级和本金安全以及I．I安全利率确定考虑到政府宏观货币政策．以土地增值影响．通过调查分析个别风险．商业用地风连续