2012年上半年总结及下半年预判(一手).pdf

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1、12年上半年市场总结及下半年预测——一手篇伟业顾问2012-7第三篇一手市场上半年市场总结成交走过最坏时刻全国成交35347万㎡，同比下滑11.2%，环比下降38.2%；成交金额19323亿元，同比下滑6.46%，环比下降30.8%；一线城市量价出现分化。其中：北京、深圳成交量上涨15%左右，上海、广州成交量下降15%左右；价格稳定，在5%以内波动；4成二线城市成交量下降幅度超过一线，同比下滑超过20%，价格在10%以内波动。北京商品住宅（不含保障）成交427.59万平米，同比上涨20.91%，环比上涨21.6

2、%，成交价格20236元/㎡，小幅下滑5.34%，环比下滑7.6%。备注：二线城市主要是伟业所在的重点二线城市；仅北京数据可拆分保障房，因此一线、二线城市类比时，商品住宅为含保障数据第三篇一手市场下半年市场预测政策面不改，成交总体平稳全国政策不会变宽，但政府保护刚需的初衷不会改变，预计全年全国成交将比11年略低，幅度在10%-15%；一线城市房产税试点升温，价格可能比11年小幅上涨10%左右；而部分二线城市由于库存大和政策空间有限，价格上涨乏力，成交也会继续低迷。北京刚需的支撑有限，下半年成交可能处于胶着态势，

3、成交量有20%左右的上涨，价格涨幅则在15%以内波动。备注：二线城市主要是伟业所在的重点二线城市；仅北京数据可拆分保障房，因此一线、二线城市类比时，商品住宅为含保障数据第三篇一手市场上半年：逃离低谷，先冷后热关键词：低位盘整分化刚需第三篇一手市场全国市场发展情况全国量价低位盘整，一线成交分化6成以上二线城市下滑，幅度超过一线北京市场发展情况伟业对一手市场预测：11年对全国市场的预判与市场运行较为一致。全国量价低位盘整，一线成交分化上半年全国商品住宅成交表现为量跌价滞，成交量下降10%左右，而价格相对平稳，小幅上

4、涨5.34%。一线城市成交分化，北京深圳成交量小幅上涨，而上海、广州则下跌。全国量价低位盘整，一线成交分化上半年，全国商品住宅累计销售19323亿元，同比小幅下滑6.5%，销售面积35347万㎡，同比下滑11.2，销售价格5467，小幅上涨5.34%；其中一季度销售7099亿元，同比下滑17.52%，二季度销售12224元，与去年同期相比小幅上涨1.4%。•上半年，全国商品住宅呈现先抑后扬态势。两会后中央持续鼓励刚需，并微调货币政策，二季度刚需集中放量，全国商品住宅销售出现“红5月”和“红6月”。•从月度趋势来看，

5、市场最坏的时刻已过去，同比增速已从年初同比下滑20%左右，反弹至目前的与去年持平，但整体仍处于低位。全国量价低位盘整，一线成交分化上半年，一线城市量价出现分化。其中：北京、深圳成交量上涨15%左右，上海成交量下降15%左右；价格方面整体较稳定，波幅在5%以内。6成以上二线城市下滑，幅度超过一线6成以上二线城市成交量，其中：大连的跌幅最大，达到41.91%；其余成交量上涨的城市幅度也较为有限在10%左右。沈阳成交量上涨比较厉害，主要是由于其限购的力度较为有限（二环内），挤出效应促使成交大涨，而价格效应平稳。6成以上二

6、线城市下滑，幅度超过一线上半年，4成二线城市成交下滑，其中：天津、沈阳、大连、青岛下滑幅度超过20%以上，比一线更下滑更严重（15%左右）；武汉、成都、郑州的成交量则保持在10%左右的上涨；价格在10%以内波动。第三篇一手市场全国市场发展情况北京市场发展情况先冷后热，楼市走过最坏时刻成交继续外延化，发展新区是主力刚需托热楼市，个别高端表现抢眼改善性户型的比重逐渐加大伟业对一手市场预测：11年对全国市场的预判与市场运行较为一致。先冷后热，楼市走过最坏时刻上半年，北京商品住宅的成交量上涨20%左右，其中：一季度，北

7、京楼市成交面积和成交价格双双同比下滑，其中商品住宅（不含保障房）的下滑幅度超过30%；二季度成交转好，成交量同比上涨80%。先冷后热，楼市走过最坏时刻微调2012年6月，北京商品住宅第三次调控第四次调控第二次调控销售126.66万平米，同比上涨99.62%，环比上涨19.81%；销售价格21331元/㎡，同比上涨3.46%，环比上涨5.29%成交继续外延化，发展新区是主力数据显示，12年上半年城市发展新区累计为20861套，占全市总成交的59.52%，为各行政区划的首位；而功能拓展区则相对稳定，比重维持在29%左右

8、。刚需托热楼市，个别高端表现抢眼上半年，北京商品住宅成交金额TOP20中均价2.5万元/㎡以下、套总价250万元以下的刚需是7个；而在2011年同期这样的项目仅为4个；高端方面，上半年均价4万以上的项目上榜3个，去年同期是6个，但是上榜的名次较之去年大大提高。刚需托热楼市，个别高端表现抢眼上半年，高端项目成交与市场走势基本相同，一季度冷清、二季度强势反弹，其