上半年房地产业发展预判

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1、[中房研协]2012年上半年房地产业发展预判【发布时间】：2012-03-23·【城市】：全国·【发布时间】：2012-03-23·【报告类型】：市场报告·【发布机构】：中房研协·【关键词】：开发企业,房地产业,发展预判·【内容摘要】：2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。这得益于保障性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。另外，保障房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发

2、投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。报告内容：2012年上半年房地产业发展预判预判一：开发企业完成投资预计增长20%左右2011年上半年，房地产开发投资完成26250.45亿元，同比增长32.9%，全年实现了28%左右的增幅。这得益于保障性安居工程投资的加大，同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模，使得房地产开发投资保持高位增长。另外，保障房投资占房地产开发投资的比重为21%，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。2012年上半年，房地产投资预期增速大幅回调，但绝对投资额不会出现负

3、增长，预计投资额为31500亿元，同比增长20%左右。保障房投资预计完成7000亿元，占房地产投资比重预计为22.2%；房地产投资占固定资产投资比重预计有所下降，为18%左右。依据一：货币政策微调。2011年四季度房地产开发投资达到1.75万亿，是全年季度投资的第二高点。考虑到季节性因素，2012年一季度房地产投资将大幅低于2011年第四季度，但由于货币政策正在进行“适调微调”，第二季度，企业投资资金来源有所缓解。近期央行已经进行降低存款准备金率及央票回购操作，银行可贷资金增加，同时国家明确商业银行对客户首

4、套房贷款利率应低于基准利率，有利于企业项目资金回笼。依据二：保障性安居工程继续大规模投资。建设部已经明确2012年保障性安居工程新开工任务为700万套，加上2011年及2010年结转保障房施工面积1100万套左右，2012年合并开工在建套数为1800万套。上半年是项目投资的集中投放期，保障房建设对房地产开发投资拉动力度在继续加大。依据三：房地产投资依然是重要经济引擎。我国依然处在快速城市化进程中，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，房地产投资对宏观经济的拉动作用十分明显。“限购令”调整限制的对象是投资投

5、机类购房，但并不否认房地产投资和消费对宏观经济的拉动作用。中央经济工作会议同样强调，要发展普通商品市场，保持合理供应。预判二：房地产开发资金来源总额将保持两位数增长，国内贷款占比上升2011年上半年，房地产企业资金来源总量4.1万亿元，同比增长21.6%。预计2012年上半年房地产开发企业资金来源总额4.7万亿左右，同比增长15%左右。判断依据：第一，货币政策微调因素有利于房地产开发贷款增长。温家宝总理在全国人大五次会议《政府工作报告》中指出，要坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展

6、生产，保障供给，搞活流通；一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合。由此可见，货币政策整体保持稳健的定调不变，且强调要“适时适度预调微调”。对房地产业而言，鉴于政府大力发展保障房，并鼓励支持普通商品房建设，开发企业资金来源也将获得包括银行贷款在内的保障。第二，限购等因素未除导致企业资金来源受限。预售资金是企业资金来源中“其他资金”的主要组成部分，限购、限贷导致投资投机购房基本消失，自住及改善需求也受到部分影响。从整体市场环境看，2012年较

7、2011年要悲观一些，但资金来源绝对额依然会实现增长，同比增幅低于去年的水平。资金来源结构方面，国内贷款占比适度上升，自筹资金增长放缓。2011上半年各资金来源占比是：国内贷款，占总资金来源比重为17.1%；利用外资占比1.1%；自筹资金占比40.2%；其他资金占比41.%。预计2012年各资金来源占比是：国内贷款占比适度上升，达到18%左右；自筹资金增长放缓，占比39%左右；利用外资小幅回落，占比1%左右；其他资金保持稳定，占比42%左右。判断依据：上半年，特别是一季度，商业银行可贷资金增加，对保障房建设

8、的贷款力度会适度加大；过去两年的信托、私募等资金来源形成的历史债务陆续到期，开发企业资金压力进一步增大，降价压力大，造成市场回报率降低，进而影响自筹资金渠道的筹资能力，自筹资金占比预计回落；利用外资受政策限制影响，增幅回落，占比相对变化不大；其他资金来源主要受制于房屋预售情况，占比保持稳中有升的几率较大。预判三：土地供应总量回落，保障房供地预计回落三成2011年住房土地计划供应21.8万公顷，实际落实住房用地13