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1、[中房研协]2012年上半年房地产业发展预判【发布时间】:2012-03-23·【城市】:全国·【发布时间】:2012-03-23·【报告类型】:市场报告·【发布机构】:中房研协·【关键词】:开发企业,房地产业,发展预判·【内容摘要】:2011年上半年,房地产开发投资完成26250.45亿元,同比增长32.9%,全年实现了28%左右的增幅。这得益于保障性安居工程投资的加大,同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模,使得房地产开发投资保持高位增长。另外,保障房投资占房地产开发投资的比重为21%,房地产开发
2、投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。报告内容:2012年上半年房地产业发展预判预判一:开发企业完成投资预计增长20%左右2011年上半年,房地产开发投资完成26250.45亿元,同比增长32.9%,全年实现了28%左右的增幅。这得益于保障性安居工程投资的加大,同时已开工项目的后续投资也保持了相当大的规模,使得房地产开发投资保持高位增长。另外,保障房投资占房地产开发投资的比重为21%,房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为20.3%。2012年上半年,房地产投资预期增速大幅回调,但绝对投资额不会出现负
3、增长,预计投资额为31500亿元,同比增长20%左右。保障房投资预计完成7000亿元,占房地产投资比重预计为22.2%;房地产投资占固定资产投资比重预计有所下降,为18%左右。依据一:货币政策微调。2011年四季度房地产开发投资达到1.75万亿,是全年季度投资的第二高点。考虑到季节性因素,2012年一季度房地产投资将大幅低于2011年第四季度,但由于货币政策正在进行“适调微调”,第二季度,企业投资资金来源有所缓解。近期央行已经进行降低存款准备金率及央票回购操作,银行可贷资金增加,同时国家明确商业银行对客户首
4、套房贷款利率应低于基准利率,有利于企业项目资金回笼。依据二:保障性安居工程继续大规模投资。建设部已经明确2012年保障性安居工程新开工任务为700万套,加上2011年及2010年结转保障房施工面积1100万套左右,2012年合并开工在建套数为1800万套。上半年是项目投资的集中投放期,保障房建设对房地产开发投资拉动力度在继续加大。依据三:房地产投资依然是重要经济引擎。我国依然处在快速城市化进程中,房地产投资是固定资产投资的重要组成部分,房地产投资对宏观经济的拉动作用十分明显。“限购令”调整限制的对象是投资投
5、机类购房,但并不否认房地产投资和消费对宏观经济的拉动作用。中央经济工作会议同样强调,要发展普通商品市场,保持合理供应。预判二:房地产开发资金来源总额将保持两位数增长,国内贷款占比上升2011年上半年,房地产企业资金来源总量4.1万亿元,同比增长21.6%。预计2012年上半年房地产开发企业资金来源总额4.7万亿左右,同比增长15%左右。判断依据:第一,货币政策微调因素有利于房地产开发贷款增长。温家宝总理在全国人大五次会议《政府工作报告》中指出,要坚持综合施策,合理运用货币政策工具,调节货币信贷增速,大力发展
6、生产,保障供给,搞活流通;一方面坚持宏观调控的基本取向不变,继续控制通货膨胀;一方面适时适度预调微调,加强信贷政策与产业政策的协调配合。由此可见,货币政策整体保持稳健的定调不变,且强调要“适时适度预调微调”。对房地产业而言,鉴于政府大力发展保障房,并鼓励支持普通商品房建设,开发企业资金来源也将获得包括银行贷款在内的保障。第二,限购等因素未除导致企业资金来源受限。预售资金是企业资金来源中“其他资金”的主要组成部分,限购、限贷导致投资投机购房基本消失,自住及改善需求也受到部分影响。从整体市场环境看,2012年较
7、2011年要悲观一些,但资金来源绝对额依然会实现增长,同比增幅低于去年的水平。资金来源结构方面,国内贷款占比适度上升,自筹资金增长放缓。2011上半年各资金来源占比是:国内贷款,占总资金来源比重为17.1%;利用外资占比1.1%;自筹资金占比40.2%;其他资金占比41.%。预计2012年各资金来源占比是:国内贷款占比适度上升,达到18%左右;自筹资金增长放缓,占比39%左右;利用外资小幅回落,占比1%左右;其他资金保持稳定,占比42%左右。判断依据:上半年,特别是一季度,商业银行可贷资金增加,对保障房建设
8、的贷款力度会适度加大;过去两年的信托、私募等资金来源形成的历史债务陆续到期,开发企业资金压力进一步增大,降价压力大,造成市场回报率降低,进而影响自筹资金渠道的筹资能力,自筹资金占比预计回落;利用外资受政策限制影响,增幅回落,占比相对变化不大;其他资金来源主要受制于房屋预售情况,占比保持稳中有升的几率较大。预判三:土地供应总量回落,保障房供地预计回落三成2011年住房土地计划供应21.8万公顷,实际落实住房用地13
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