解剖麻雀-从越秀、睿富看国内企业境外上市REITs需改进.pdf

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1、从越秀、、、睿富、睿富看国内企业境外上市REITsREITs需改进的视角REITs需改进的视角目前，国家为了防止房地产市场单边上涨的风险，在房地产业融资渠道上采取从严控制的政策取向。在此政策环境下，具有低风险、高流动性和较高的投资回报率的股权类投资产品——房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)受到我国房地产行业的高度关注。REITs对房地产企业有以下几点影响：第一，提高地产二级市场的流动性；第二，通过获得来自机构投资者较为稳定及长期的投资需求，帮助房地产企业开辟稳定融资渠道，降低整体融资成本，节约财务

2、费用，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司资本结构；第三，让目前单纯的房地产开发模式拓展为一个长期融资的模式，以获取稳定的资金收入和REITs的管理费，让房地产发展公司从以往比较单纯的开发公司变成全面的房地产投资及开发公司，让开发商从以往赚短期收入变成长远稳定的收入分散房地产企业经营风险，有利于公司的持续发展。目前，以国内物业为资产的REITs在香港上市有两只，分别为越秀（00405.HK.2005）和睿富（00625.HK.2007），本文尝试通过分析两只基金目前的市场表现，为国内房地产开发企业赴境外上市提供一点参考。一一一、一、、、REITsRE

3、ITsREITs起源与REITs起源与发展111、1、、、基础基础———信托制度的历史发展—信托制度的历史发展为逃避中世纪法律中对于财产权转移和处分的严格限制，11世纪英国出现为衡平法所认可的“用益”(USE)制度，衡平法院通过判例确认财产的受托人负有义务而受益人享有权利，这被认为是具有金融意义并形成一定制度规范的信托制度的起源。1925年，英国通过《财产法（TheLawofPropertyAct）》，明确所有的“Trust”都可以用“Use”方式设立，现代意义上的信托制度最终得以确定。18世纪末至19世纪初，美国开始从英国引进民事信托，将其发展成既可

4、用于民事领域，也用于商事领域的信托制度，并通过美国在世界其它金融业较发达区域快速传播发展。222、2、、、REITs出现的契机出现的契机新兴事物的出现一般都源于需求，REITs也不例外。对于土地的重视使得房地产市场自古以来就是投资的重点。由于房地产资产具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资所需资金庞大，资产流动性差，这种投资的内在缺陷一直阻碍着普通投资者对房地产的投资要求。信托制度作为一种金融工具，能通过组合投资和专家理财实现大众化投资，满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，为普通投资者提供参与商业房地产投资的渠道，一定程度上解

5、决房地产企业融资问题。同时，信托能将房地产风险从企业信用风险中分离并将风险集合起来提供给可以接受这些风险的投资者，提高金融产品绩效，降低融资成本。因此，REITs的出现有其必然性。20世界60年代，美国由于政府银根紧缩，信贷额度缩小，导致房地产项目资金普遍匾乏，而握有大量闲散资本的中小投资者却无力以自身资产投资房地产，房地产市场对于资金的需要与分散的中小投资者的投资需要都在寻找一种解决方案，这为REITs产生提供一个契机。1960年美国税法改革，国会修订《国内税收法案》正式批准成立房地产投资信托业务，并具体规定REITs所能享受的税收优惠政策以及申报认

6、定为REITs实体所需通过的“结构”和“经营”审核标准。同年，国会还出台旨在单独调整规范REITs经营活动的《房地产投资信托法》，法案进一步明确规定REITs享有与共同基金同样的特殊税收优惠。自此，房地产投资信托制度在美国得以确立。333、3、、、REITsREITsREITs的发展REITs的发展美国是全球REITs发源地，是目前全球最成熟也是最大的REITs市场。美国REITs的发展史很大程度上就是REITs的发展历史。随着美国联邦税法的不断修正，REITs定义范围得到拓展。根据美国1960年《国内税收法案》，REITs被定义为“有多个受托人作为管

7、理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”，该规定将REITs界定为封闭式投资公司。1986年美国《国内税收法案》修订取消了REITs必须是非法人组织或社团组织的要件，并允许REITs在拥有房地产外还可以直接经营和管理这些房地产。1993年美国国会取消养老基金投资REITs的禁令。这都加速了REITs的发展，1992年底美国REITs数量有142只，总市值为159.12亿美元，截至2009年底，美国REITs总市值为2711.99亿美元，17年里增加17倍（见图1）。图1：美国REITs历年基金总数目和总市值亿美元只总市值数量5000250450

8、04000200350030001502500200010015001000505000019