三线城市房地产发展形势与风险的实证分析——以襄樊为例

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1、Beg!ona}Ec9n。omy三线城市房地展形势与凰险的杂证分析以襄樊为例徐大军(中国人民银行襄樊市中心支行，湖北襄樊441021)摘要：本文以湖北襄樊市为例，分析了我国三线城市房地产业的发展现状及存在的问题，提出了促进房地产业发农的政策建议关键词：房地产；形势；风险；实证中图分类号：F832．7文献标识码：A文章编号：1009G3540(2010)O9一oo48一O()()3一、襄樊市房地产市场运行情况持续剧减至前期的50％以下。预计7月份全市住房销一是房地产投资持续大幅增长。2009年襄樊市房售将逐渐进入成交量低位徘徊、

2、成交价小幅下跌的平地产市场先抑后扬，带动房地产投资从大幅下跌、低位稳偏淡静的阶段。徘徊到后期大幅回升，2009全年房地产投资同比最终四是结构调整见效，商品住宅投资增速较快。商品仅微跌5．7％：受到2009年底房地产销售形势持续好住房以90平方米以下和90一l20平米为主，适合广大转鼓舞．2010年年初以来房地产投资继续维持较高的市民的普通商品住宅需求。增长幅度，全市房地产累计投资在去年同期较为低迷二、襄樊市房地产金融运行情况的基础上．1—3月同比增幅达到107．3％；1—6月达到襄樊市房地产金融与襄樊楼市保持着同步运行的116

3、．9％，但6月份已显现出衰减迹象。态势，上半年全市房地产贷款保持着持续而平稳的较二是房屋施工、竣工、销售、空置面积均呈现出良高增量水平：贷款形态上非正常贷款未见明显增加；贷性运转势头。销售与竣工面积均大幅增长，空置与施工款结构上仍以个人住房贷款为主，二手房贷占比极低，面积增长幅度相当．销售面积增幅是竣工面积增幅的但有较大增幅。一倍以上，竣工面积又是施工与空置面积增幅的一倍1．房地产贷款躁动上涨，维持较高增量水平，但目左右。1—6月，全市商品房销售120．9万平方米，同比增前已至收敛末期。下跌趋势确立。6月末全市房地产贷长高达2

4、02．8％；竣工50．8万平方米，同比增幅93．8％；款余额118．9亿元，较年初增长38．3亿元，其中房地产房屋施工5l5-3万平方米，同比增长53．O％，与投资增开发贷款余额36．6亿元、较年初增加12．4亿元，个人幅相适应；空置60．0万平方米，同比增幅52．6％，小于购房贷款82．3亿元、较年初增加25．9亿元。如下图，施工面积增幅，更远小于竣工面积和销售面积增幅。三是房屋销售火爆而集中，销售数量、价格在较高平台持续平稳运行．但热火销售局面已自5月开始退潮。全市每月贷款购房套数2010年1—4月约为2009下半年销售升

5、温时的150％一200％之间；5月份则开始迅速衰减。至6月份已减少到仅为2009年8—9月的5O％。成交均价1—6月分别为3826、3945、3913、3797、3922、3947元／平方米，维持在较高位置。由于万达集团、民发天地等楼盘集中于去年末至今年初开盘，且先推出的都是面积较小、位置楼层一般的经济户型，在销售形势看好及调控前政策末班车的宣传与刺激下热销到5月份，小户型基本售罄，剩下的主要是面积大、采2009年8月以来襄樊市房地产贷款光好、价格高的“楼王”级住房，导致5、6两月成交套数月度增量走势示意图Regi。nalEc

6、—my2010年1月以来各月保持了较高的增量水平，但5—6三、房地产与房贷市场存在的主要问题月已陆续跌回常态之下。其中，个人住房贷款走势更为1．房地产开发市场投机色彩过重，房屋建设、销售平稳，较高的增量水平持续到5月份，6月跌回常态，过于集中。2008年下半年至2009年6月之前国际金也与全市1—4月躁动、5—6月回归的房地产市场形势融危机导致房地产市场销售与投资规模均低迷不振，相呼应。房地产开发贷款在1月、3月、4月出现单月投开发商放缓住房开发与建设步伐，推迟竣工开盘时间；放高峰．其增量走势波动是全市房地产贷款总增量波200

7、9年6月之后销售形势转好．开发商加快开发建设动走势的主要因素。值得注意的是，房地产开发贷款6与竣工步伐，投资规模急剧增加，导致2009年底、2010月上涨与个人住房贷款持续下降、房地产投资环比下年初襄樊市多个楼盘集中开盘，呈现出密集开盘、密集降这种冲突性走势．喻示着住房市场未来走势与开发销售、热闹一时的纷乱局面。商资金链条都不乐观，面临一定的压力。2．政策收紧对现实刚性住房需要形成硬性制约．2．贷款结构上．房地产贷款总量中个人购房贷款“末班车”效应大过“观望等待”效应导致住房成交数量占据主导地位、个人住房贷款中新建房贷款占据绝

8、对不落反涨、销售形势未见疲软反见紧俏。襄樊楼市需求地位的格局未有变化，商业用房贷款增长缓慢。二手房以结婚用房、区县入市购房、新落户人口购房等首次购贷款增长虽快但总额较小。2009年7月以来．房地产房为主、改善性需求占比较大，而作为三线城市．房价贷款中个人购房贷款始终维持在65