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《宏观调控背景下三线城市房地产发展形势与风险的实证分析（精）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、宏观调控背景下三线城市房地产发展形势与风险的实证分析——以阜阳市为例近年来政府陆续出台了“限购”，差别化房贷政策等一系列房地产调控政策，加上房产税试点扩容的加快推进，对于遏制一线城市房价快速上涨势头，促进房地产市场稳健发展取得了一定成效。为了解宏观调控背景下三线城市房地产市场发展及风险状况，本文对阜阳市房地产市场发展现状及金融稳健状况进行了调查，调查显示：今年二季度以来起房地产销售市场重拾快速上扬势头，但同时存在房贷结构不合理、行业集中度风险较高、商业银行系统性风险加大，公众预期导致房地产泡沫加剧等问题，亟待关注和解决。一、阜阳
2、市房地产运行情况（一）销售市场呈现“量价齐扬”态势。销量方面。如图1所示，今年以来商品房销量持续攀高。2012年1-9月份阜阳市商品房销售面积131.59万同比增长10.6%,其中商品住房成交105.16万nA同比增长13.5%。9月份商品房销售面积19.1万nA同比增长82.4%,环比增长15.1%,其中商品住房成交15.8万n?,同比增长160.2%,环比增长11.8%。尤其在4月至9月期间，销售市场异常火爆，成交量月均增幅高达29.5%。价格方面。2012年9月份，商品房成交均价5281元/nA同比上涨8.60%,其中住宅
3、平均销售价5058元/n?,同比上涨3.90%。其中5月和6月份房价止跌迅速反弹，增势较快，月均增长10%。而7至9月份，房价呈震荡小幅下跌趋势，但商品房与商品住房均维持5000元/n?元以上的较高水平，较年初均有较大幅度的上升。n商品房销售面积匸二J住宅销侔面积t一商品房均价住房均价(-)二手房市场遭遇“有价无市，，。一是销量大幅萎缩。1-9月份，二手房成交25.69万亦，同比下降36.35%,其中二手住房成交23.14万n『，同比下降38.62%。9月份二手房成交面积2.58万nA环比下降11%，其中二手住宅成交2.5万环比
4、下降13%。二是价格居高不下。9月份阜阳城区二手房成交均价4560元/m2,同比上涨7.70%,环比增长3%,其中二手住房成交均价4516元/m同比上涨6.43%,环比增长3%。(三)房地产开发格局偏冷。一是土地成交量大幅下降。1-9月份全市房地产开发购置土地面积91.29万n?,同比下降28.4%,其中阜阳城区购置土地24宗，49.87万nA同比下降51.2%.二是房地产投资完成额回升缓慢。1-9月份开发投资完成额59.7亿元,与去年同期基本持平。三是新开工面积持续下降。1-9月份新开工面积249.8万nA同比下降10.3%
5、。这表明房地产开发商对未来房价走势持谨慎态度，也预示着未来一段时间，房地产投资完成额未来一段时期可能大幅走低。表12012年1-9月份阜阳市房地产建设规模单位：万平方米、万元面积上年同期增（减）幅土地购置91.29127.6-28.4%房地产开发投资5970005777003.3%商品房施工总面积746.93640.4316.6%其中：新开工面积249.8278.54-10.3%竣工面积96.7492.174.9%（四）购房需求高涨引领房地产贷款持续增长。截至2012年9月末，全市房地产贷款余额120.80亿元，同比增长16.4
6、9%,环比增长1・45%。其中购房贷款余额110.90亿元，同比增长25.13%,增速高于各项贷款4.38个百分点,环比增长1.79%（如图3所示）。监测数据显示，受5月份存款准备金率下调和6、7月份存贷款利率连续下调的货币政策调控影响，加上刚性需求的逐渐释放，消费者对房价上升预期逐渐增强，从而导致商品房销量和购房贷款都保持上升势头。140120100806040200时间-♦—房地产贷款一■—房地产开发贷款购房贷款（五）个人住房贷款质量保持较高水平。截至2012年9月末，全市个人住房贷款94.7亿元，同比增长25.66%。其中
7、不良贷款余额6372万元，同比下降17.49%。不良率为67.28%,同比下降0.35个百分点（如图4所示）。数据显示，个人住房贷款质图3各季度末个人住房贷款余额及不良率量并未因贷款余额和房价的持续上涨而下降，个人住房贷款依然是金融机构安全性较高的资产。二、阜阳市房地产金融业务的稳健性分析（一）国有商业银行房地产贷款比重偏高，行业集中度风险依然较大。截至2012年9月末，全市房地产贷款占各项贷款的比重达19.23%,同比下降4.0个百分点。若剔除未开展房地产贷款业务的农发行，该比例为23.70%。工、农、中、建四大国有商业银行房
8、地产贷款占比依次为33.03%、40.65%、60.77%、54.21%,均远远高于全国平均水平（10%左右）。其中中行和建行房地产贷款占比均超过50%,较去年同期分别提高了8.98和5.38个百分点（如表3所示）。占比过高意味着信贷资源在房地产领域的集聚，贷款
