德思勤开发研究报告.pdf

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1、商业物业定位定量研究——定位研究业态定位商业业态服务性质作用区域价值商业价值提升全市商业档次，引领全影院、百全市性商市当前商业发展最高峰大型综合商业货、休闲业中心带动提升本项目其他商业业餐饮等态的价值建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整美食街与休闲餐厅、酒外向型商业体区域形象娱乐街区吧、健身等提升商业价值，促进曲靖餐饮业的发展饰品、美发、打造集中性的商业街区，增特色商业街全市特色商业装饰等加城市亮点吸引品牌商家，电子、通讯增强项目商业业态，提升全专业店形成新的品牌产品市场市专业市场形象市场——Copyr

2、ight©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page33商业物业定位定量研究——定位研究购物公园形象/主题定位CBD首个情景体验式购物公园——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page34商业物业定位定量研究——定位研究主题商城形象/主题定位CBD首个餐饮、娱乐、文化、购物集中体验街区——东方不夜城——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page35商业

3、物业定位定量研究——定位研究商业街(住宅底商)形象/主题定位CBD多主题特色商业街区——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page36商业物业定位定量研究——定位研究业态组合–以知名的中高档时尚百货（含服主力店装、化妆品、电子产品、家居，可以带有精品超市等）为基本组合展示不同商家特征，合理考虑不同业种和品牌的市场契合度＋多种主题和形象针对不同消费群体的心–以中高档服饰旗舰店、美食广场、理特征大型电玩、电子、通讯产品、国际次主力店名品、异国风味餐厅等为主要

4、组合多元化及多层次业态组合满足各消费群方向体需求＋销售和后期经营的角度考虑二者的平衡，规避矛盾–以精品饰品、个性数码、运动休街铺闲、休闲食品店、电子、通讯产品等品牌及创意店铺为主要组合方向=娱乐零售餐饮——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page37商业物业定位定量研究——定位研究购物公园商业业态建议楼层主题/主力店业态/业种-1F超市、潮流前线、餐饮大型超市、时尚服饰、时尚饰品/美容/美发/美甲，集中餐饮大型超市、百货、国际流行服饰、国际精品连锁、珠

5、宝/钟表1F百货、男装名品馆、名车展示中心/眼镜、男皮鞋/皮具、男化妆品、保健品/滋补礼品、名车展示百货、女装精品、化妆品、休闲餐百货、国际精品女装、女皮鞋/皮具、女化妆品、饰品、休闲2F饮、餐饮百货、影院、美食广场、儿童早教/反斗乐园、童装/童玩、3F百货、影院、美食广场、电玩城电玩影院、健身会所、主题餐厅、高档中式酒楼、风味餐厅、纤4F影院、健身/美容、餐饮体美容5F-7F停车停车场SHOPPINGMALL经营规模为6.5-7.5万㎡，其中主力店为大型超市（1-1.5万㎡）、百货（2-3万㎡）、影院（0.4-0.5万

6、㎡），其他商铺面积为2.5-3.1万㎡，5-7层为停车场，建筑面积为2.4万㎡。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page38商业物业定位定量研究——定位研究主题商业业态建议主题名称层数夜总会、KTV、酒吧不夜城4整个项目地块主题商城部美食餐饮美食广场3分分为16大主题。证券保险金融金融街3A地块在满足规划设计要婚庆主题花嫁城3点的前提下进行设计布局，茶文化主题茶都2以商业价值最大化为原则，数码、消费电子数码广场3不盲目追求容积率。家居、家饰艺彩世界3如

7、主题商城体量有剩余，当地特产乡土情3则建议将书籍音像、礼品、酒文化主题世界名酒城3当地特产、名品折扣主题运动健康运动家3布置在B地块内。B地块最礼品礼品城3终业态及体量视A地块商儿童主题儿童天地3业销售情况而定，并考虑黄金珠宝珠宝城3与A地块商业物业的兼容精品时尚服饰时装城3性和非竞争性。书籍音像制品书城3名品折扣季后风3——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page39商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议夜总会、KTV等:楼层主题/主力店业

8、态/业种1F西餐、中餐西餐厅、中餐厅2FKTV、水疗城KTV、水疗城3FKTV、电玩、桑拿KTV、电玩、桑拿4F迪厅、桑拿迪厅、桑拿——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page40商业物业定位定量研究——定位研究主题商城商业业态建议美食餐饮主题：楼层主