德思勤-住宅户型评价

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1、住宅户型评价用专业标准评价住宅户型消费者购房经验去不去，看位置行不行，看户型定不定，看价格住宅户型评价（第一篇）德思勤培训课程[第一篇]传统户型点评方法1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。3.客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。5.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。

2、6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。[传统点评]优点:1.户型方正，便于布置家私；2.动静分区，起居方便。缺点:1.餐厅采光不足；2.主卫门对主卧床。户型点评案例点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。优点：(1)户型方正，便于布置各类家私。(2)动静分区，起居方便。缺点：(1)在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改

3、成贮物间。(2)接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。(3)客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。(4)卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。(5)厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。(6)主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。[传统点评]概论户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系[第二篇]户型与小区布局的关系[概论]物业价值的唯一性：相同的户型，

4、位置不同，楼层不同，其价值亦不同；拥有资源的不尽相同(景观资源)。户型与容积率的关系容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西岸容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高[概论]户型与单元平面的关系户型平面的优劣取决于建筑平面点式楼后排南北通但视线受阻；前排不能实现南北通板式楼户户南北通[概论]户型与楼层的关系低楼层可以享受内院景观小区住宅，楼层越高，楼层间的

5、压抑感越少价格制定时，往往最低价为3层；1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高[概论]中国民居对朝向的选择广东以北民居：向北房终年无阳光选择南向房是购房前提广东民居（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向>南向>西南向>东向>>东北向>北向>西向>西北向[概论]户型与景观朝向的关系自然景观>朝向>小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化案例：1．国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售2．洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销

6、售压力[概论]**户型评价表《住宅户型分类表》（附件一）《**住宅性能标准表》（附件二）《**住宅户型评价表》（附件三）[系统评价]点评系统评价深圳住宅分类住宅户型分类表（表1-1）单位：㎡户型分类户型高层豪宅三房二厅一工三卫150—180四房二厅一工三卫200—240五房二厅一工多卫250—500大户型二房二厅二卫85—95三房二厅一工二卫130—150四房二厅一工二卫160—180[专业标准]深圳住宅分类住宅户型分类表（表1-2）单位：㎡户型分类户型高层中户型二房二厅一卫75—85三房二厅一/二卫90—120四房二厅二卫110—140小户型一房一厅一卫35—45二

7、房一厅一卫55—65三房二厅一卫70—80[专业标准]住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥20≥16≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面积（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥40≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.5≥4.2≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风采光通风——生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1