统一话术(签约).doc

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1、统一话术（签约时专用）1.为什么买卖合同上留有那么多空白未填部分？答：现行使用的二手房买卖合同是范本格式条款，包括了所有居住用房和非居住用房，其中一些条款并不适用于本次交易，因此公司针对每一个案件集中制定了相应的补充条款，所有相关细节问题均体现在补充条款内，使得本次交易内容更加清晰。明确。2.为什么门店是美同地产而签约是用创同房地产经纪事务所？答：“美同地产”为创同房地产经纪事务所使用的公司品牌（如：21世纪不动产是品牌，公司叫锐丰房产；金丰易居是品牌，公司叫上海房屋置换股份有限公司；肯德基是品牌，公司叫百胜餐饮集

2、团；雪碧是品牌，公司是可口可乐；等等）。注：“美同地产”为上海美同市场营销策划有限公司所有，授权创同房地产经纪事务所使用，创同房地产和美同地产是加盟关系。3.为什么做低房价补充协议不能给客户？答：做低房价的目的是为了降低买卖双方的交易成本，但该行为违反现行的房地产法律法规和税务法规，对公司而言涉及到制作阴阳合同，对客户而言涉及到偷税漏税，后果严重，不宜外传。因此该类协议将由我公司统一保存至交易完成后销毁。注1：凡做低房价的一律回收居间协议、委托书、看房单、等能显示出有做低嫌疑的文书，如客户执意索要则另做一套符合做低

3、价格的相关文书。注2：如客户执意索要无法推脱的可以给予，但协议内不得出现与我公司有关的任何证据（如：公章、业务员签字、有公司LOGO的纸张等等）。4.为什么房东到手价事项不能写在买卖合同里而另做补充协议？答：根据房地产法律法规，买卖双方交易的各类税收应由双方各自承担。若房东到手价事项写入买卖合同中，则税务部门将会把房东需支付的税费一并计入房价中累计征税，加大了购房成本；若房东没有税收，则税务部门将严查房东的相关信息和合同内容，容易延误交易时间。注：到手价协议一般情况下不给客户，如客户执意索要无法推脱的可以给予，但协

4、议内不得出现与我公司有关的任何证据（如：公章、业务员签字、有公司LOGO的纸张等等）。5.为什么买卖合同变更后要回收原买卖合同？答：买卖合同变更后，合同左下角的版本会有改变（第一版、第二版、第三版……）而后版合同覆盖前版合同，前版合同无效。为避免客户手持多个版本的买卖合同造成混乱及不必要的麻烦（如契税退税、动迁抵扣、提取公积金等等均需提供有效合同），因此买卖合同变更后我们要回收原买卖合同。6.为什么买卖合同第六条过户日期要后延4个月？答：买卖合同第六条为买卖双方确认的最后过户日期，房地产交易中心视该日期为合同有效期

5、。而在实际交易过程中，我们按照正常交易流程：审税、贷款（若有）----下家名下房屋查询----过户。来计算过户时间，同时略放宽一些余量以策万全（客户有另行约定的除外）。然而，由于贷款审批完成日期我们无法完全确定（这个是以银行为主导的），因此按经验判断给出4个月的流程时间，确保买卖合同完整有效。一般情况下，为了节省交易时间，我们希望买卖双方能积极配合工作尽快完成交易流程，而绝大多数交易均会在买卖合同过户日期前完成。4.为什么在打印正版买卖合同前要先打印样板合同、草本合同并要求客户签字？答：1）样本合同是在打印正版合同

6、前的合同条款预览，需要客户确认各项条款和各类信息的准确性。客户在看完样本合同并确认无误后在签章处试签，同时视为已确认合同内容。该版本合同我公司将留档备查。2）草本合同为A4纸质，用于下家名下房屋套数查询。先草本再次确认，确认后不要随意更改了，因为一改版本不同，会对后续审税、贷款等造成影响。注：正版买卖合同由网上备案专用合同纸及封面组成，成本较高。我们这样做也为了节省资源不浪费。