对房屋权属登记行为的法律思考.pdf

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1、第22卷第1期郑州航空工业管理学院学报(社会科学版)Vol.22No.12003年3月JournalofZhengzhouInstituteofAeronauticalIndustryManagement(SocialScienceEdition)2003.3对房屋权属登记行为的法律思考张建军(郑州市中级人民法院,河南　郑州　450005)摘　　要:对民事活动产生重要影响的房屋权属登记在性质上属于行政确认而非行政许可,是政府进行行政管理的一种手段和方式,既体现着行政职能,又影响着公众的知情权和社会经济生活的发展。承担登记职责的行政机关应依照法定程序严格履行职责,防范瑕疵登记现象,因登记

2、机关工作人员核准登记不当造成利害关系人损失的,登记机关应负赔偿责任。关键词:房屋权属;信息供给;行政登记;行政确认;民事法律效力中图分类号:D(9)52.21　　　　文献标识码:A　　　　文章编号:1007-9734(2003)01-0054-03　　在社会经济生活中,存在着大量涉及民事领域有的地方规定登记部门为国土行政管理部门,有的的登记行为,如户籍登记、婚姻登记、土地使用权登规定为房产管理部门,有的规定为工商行政管理部记、机动车入户登记、贷款抵押登记、公司登记、企门,还有的规定为公证部门,甚至于有的城市存在③事业单位的登记、社团登记、广告登记、税务登记、两个或多个房屋权属登记机关,

3、有的地方却没有船舶登记、排污登记、保税仓库登记等等,不仅种类明确相应的管理机关。法律又规定必须在法定的繁多,而且登记机关也涉及广泛。其中,与老百姓登记机关进行登记才具有法律效力,从而给当事人息息相关的房屋权属登记对民事活动起着重要作带来不便,阻碍了交易活动的正常进行。例如,在用。同一债权上设定数个抵押权时,当事人往往必须到不同机关办理抵押登记,极为烦琐,而且可能出现　　一、房屋权属登记对民事活动的法律效力走错“衙门”的情形;如果两个或两个以上的登记机按照我国现行法律规定,房屋权属登记对民事关都要求当事人在自己的部门登记,不仅会增加担法律行为效力的影响可以分为三类:一是对有些导保设定的成

4、本,而且会造成抵押权重复登记,顺位致物权变动的民事法律行为起着生效要件的作用,混乱的局面,从而对抵押权的实现和不知情的买受如根据《担保法》第41条,以房屋抵押的“应当办理人造成损害。对此,最高人民法院在《关于适用〈中抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”。二是华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中,对抵押对物权状况起着公示作用,内容包括公示权利、对权效力认定困难问题的解决作了有益尝试。抗力、公信力三个方面,也是以后不动产权属变动　　二、对房屋产权登记行为的法律性质的认识的根据,如《城市房地产管理法》第59条规定的房屋所有权登记发证制度,登记是标志房屋产权变动对房屋产权登记行为究竟该如何

5、定性,学术界效力的公示方式,登记时间是不动产所有权或他项尚存争议,有人从民法的角度来看,认为这类登记权利的取得时间,而不是房屋买卖合同生效的要行为并非出于行政目的,应该属于民事行为;有人①件。还有一类仅仅起备案作用,如《城市房地产认为这类登记行为是一种准行政行为;更多的人承管理法》第53条规定“房屋租赁,出租人和承租人认这类登记是一种行政行为,但究竟属于行政行为应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、中的许可行为还是确认行为又存在较大分歧。租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利对此,笔者的观点是:②和义务,并向房产管理部门登记备案。”1.房屋权属登记行为应定性为行政行为然而

6、,不动产物权登记的现实状况较为混乱,首先,该登记行为是行政主体做出的。由于《担保法》未明确规定,加之体制改革等原因,其次,该登记行为是为了实现行政目的而进行收稿日期:2002-12-28作者简介:张建军(1965-),男,河南郑州市人,在读硕士,审判员。·54·　第1期张建军:对房屋权属登记行为的法律思考的。基于行政法是多元利益冲突的整合法的认识,别在于:(1)行政许可实际上是一种解禁授权行为,有时行政机关也会为维护一定的私益而行使行政而行政确认只是对某项特定法律事实的确认,是对权,从而引起不同的私人间的私益关系。所以,尽该项法律事实的真实性及合法性的证明;(2)法律管该登记直接影响的

7、是民事主体间的权利义务关效果不同。许可的法律后果是相对人获得了能进系,似乎并不主要涉及公共利益,但在登记过程中入民商领域活动的某项特殊的权利或资格,而行政所体现出的依然是一种管理者与相对人的关系,如确认的法律后果是相对人获得了某一事物的真实办理抵押登记的行政机关与抵押人、抵押权人之间性、合法性能够在实践中对抗第三人的有效证明。的关系是行政法律关系,而抵押人与抵押权人之间(3)两者在公权力介入的程度以及行政机关行使行是民事法律关系,二者是不同的。