江苏淮安铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划.docx

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1、海洲·铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划海洲·铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划第一部分　市场分析一、2011年淮安房地产市场分析1、房地产宏观政策淮安房地产受宏观调控的主要政策表现为金融信贷政策，政策之下，土地市场和商品房市场在量价上均有一定的影响。中央坚定房地产调控问责制商品房保障房开工1000万套质量、分配资金、土地支持货币信贷行政手段限购令限价令货币紧缩差别化信贷房产税改革试点转让税调整税收措施2、土地市场2011年淮安市共成交土地579.12万平米，约8686.72亩，其中商业地块355.95万平米，占总成交61%，住宅地块成交61.41万平

2、米，占总成交量11%，商住混合地块161.75万平米，占总成交28%。从价格看，淮安市全年土地收入共134.15亿元，折合楼土地单价为2316.45元/平米。其中商业地块总地价82.68亿元，折合土地单价2322.86元/平米，住宅地块总地价14.08亿元，折合土地单价2292.1元/平米，商住地块总地价37.39亿元，折合土地单价2311.59元/平米全年121幅地块全部溢价，其中59幅为商业地块，38幅商住地块，24幅住宅地块。但　　　　　　　海洲·铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划是溢价率前五位中，住宅地块3幅，商业地块2幅。受楼市调控影响，今年下半

3、年以来，淮安土地市场持续低迷。土地市场持续遇冷，一方面反映了房地产市场的低迷尴尬境地，一方面又能逐渐引导房地产市场回归理性。如果明年调控继续收紧，土地市场也将延续这种局面。目前淮安的存量土地至少约有.2㎡可供开发，其中包含绿地世纪城、中南世纪城在内的开发区区域存量最多，占比达52.44%。如果以容积率平均2.0、住宅配比80%、每套房子100㎡粗略计算，存量土地在未来几年内至少还能提供18万套房源　　　　　　　海洲·铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划3、商品住宅市场（1）商品住宅成交量走势分析2011年淮安全市商品住宅共成交446.66万平米，共计4109

4、3套。注：数据包括淮安所有县区（2）商品住宅成交价格走势从逐月成交价格来看，淮安商品住宅的销售均价整体呈下滑的走势，目前销售均价维持在3500元/平米左右。　　　　　　　海洲·铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划（3）可签约套数可签约体量显示，淮安各区域的待售量均较多，主城范围内的个行政区中，经济开发区和清河区住宅、非住宅均有较大的体量。可签约套数：指对应区域在开通网上楼市之日起，到打开网站时可供签约的商品房套数（网上楼市以来的累计数据）住宅：指专攻居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等，但不包括住宅中作为人防用、

5、部主任的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。非住宅：指除住宅以外的房屋，包括工业、交通、仓储用房、商业、金融和信息用房，搅匀、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房，其他用房等。二、项目竞争区域重点项目对比分析1、区域竞争项目概况区域与本项目直接竞争的重点项目为藏珑和永泰家园。2、销售情况对比分析2011年，与本项目直接竞争的重点项目永泰家园和藏珑的供销量表现不一，期间永泰家　　　　　　　海洲·铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划园共推出198套，销售126套，在市场不佳的大环境下，销售成绩尚

6、可；与本项目一路之隔的藏珑共推出168套，销售在70套左右，表现一般。永泰家园供销情况n2011年4月领预售许可证，于4月24日开盘推出1#2#7#楼；8月30日推出3#6#楼，，截止目前共该项目共推出198套，销售126套，销售率达63.64%。n后期将推出4#5#房源，未来整个项目的待售量还有972套。销售价格对外报价5000元/平米，没有优惠藏珑供销情况小区共入网781套房源，其中多层529套，花园洋房252套，真正推出市场的时1-11幢的多层和项目中心区的8幢洋房；2011年项目推出168套，销售了70套左右。项目后期总共可销售的房源在640套多层和4

7、幢高层房源。销售价格现售均价为4800元╱㎡，具体一房一价，购房可享受200元/㎡优惠，此外关系户可额外批复优惠，最高优惠达100元╱㎡3、项目优劣势分析对比分析显示，本项目在自身产品上占据一定的优势，但区域不是淮安热点板块，吸引购买客群大多为区域客，其购买力有限，高价格在市场接受较难，加上市场宏观环境不佳形式下，本项目销售受阻。　　　　　　　海洲·铂兰庭2012年营销推广策略及执行计划项目优势劣势铂兰庭n5层多层，n3米层高；n全框架承重结构；n干挂石材结合真石漆立面;n品质门窗；n地势高抗洪抗涝；n内外墙保温砖；n智能安防系统n项目属于开发区；n区域在淮安

8、认可度不高，形象不佳，周边配套缺乏；n