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1、1・按产权年限分类(1)70年产权位于住宅裙楼的商业,与住宅产权年限一样。在同样的地段,产权越长,投资价值越高。40年产权为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。通常位于一个区2.按商铺在经营上的独立性分类⑴室内虚拟商铺:室内独立商铺:沿街独立商铺:3.按所经营业态在物流供应链中的位置分类(1)专业市场:B2B模式,指以批发为主的商品交易市场,进驻商家主要为生产厂商、各级代理商,商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。⑵零售市场:B2C模式,进驻商家主要为各级代理商和终端经
2、销商,商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。(3)服务市场:B2C模式,包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。当然,上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新,一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征,比如世界第一大建材超市B&Q(百安居)采用现代零售商业经营模式,很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。二商铺物业建筑基础知识1・开间与进深:开间与进深的比例在1：3以内最为合适,开间越宽,商铺价值相对就越高。2.柱距:在框架结构建筑中,支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之
3、间的距离为柱距。柱距越宽,越有利于商品的布一置和人流的交通组织,当然,柱距越大,建筑成本越高。通常来说,一般商业柱距在8米米之间,但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。3.层高/净高层高指相邻两层楼板中间之垂直距离;净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。为营造开敞、舒适的购物环境,商铺对层高的要求较高,一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上;二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高,比如OBI(欧倍德,世界第二大建材家居超市)就要求首
4、层层高不低于8米,以便在垂直方向货架载货量最大,最大化节约仓储成本。2.水平交通组织指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境,提高商业人流量,促进顾客购买决策。(1)出入口:指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。(2)人行通道:指顾客购物行走的路径。一般来说,通道越宽,商场档次越高,购物环境越舒适。通常通道宽度在1・5米-2.5米,不应低于1.2米。5・垂直交通组织指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动,提升上层
5、商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成:(1)自动扶梯(2)人行扶梯(3)封闭电梯(4)透明观光电梯6・荷载指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同,经营商品单位重量越重的,对地面荷载的要求越高。乙中庭指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品,或作为促销区域、休闲区域,是大型商场重要的商业空间构成。8.广告位位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息,同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。9・配套设施⑴中央空调
6、(2)电梯/扶梯(3)洗手间(4)室内休闲椅(5)室外休闲设施(6)地面/室内停车场:随着家庭汽车拥有量的不断增长,现代商业对停车位的要求越来越高,如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位,比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。通常来说,地面停车位面积为25平米/车位,地下停车场为35平米/车位。三，商业经营管理基础知识不同的商业类型有不同的经营管理模式:1.独立经营商家租赁一个独立的商铺自主经营,整个交易过程全部在本商铺内完成。2・“租赁式”统一经营管理商家按月向商业管理人
7、交纳固定租金及管理费用,由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。3.“扣点式"统_经营管理商家进场经营,由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银,无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用,而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。%1.商铺物业价值要素1・影响商铺物业价值的两个最核心素(1)商业人流量:人气就是财气,所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。(2)业态租金承受度:不同的业态可承受的租金是不同的,能够承受越高租金的业态,其商铺价值就越高。比如大百货、大超市、大家具商场,其所能承受的租金非常低,相应商铺价值就越低
8、;而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。2.商业人流量的决定因素⑴商业物业所在的商圈(2)商业物业
