市场分析及营销思路报告.doc

《市场分析及营销思路报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2010年度市场分析及营销思路报告（二稿）◆市场分析：2010年1月全市住宅总成交1384套，交易量比09年12月的2764套下降1380套，环比下降达49.93%。同比09年1月的2064套，下跌32.95%。1月住宅均价11259元/平方M，比上月的10863元上涨3.65%，明显的量跌价升状态。同安市场虽然是3级市场，但属于消费比较特殊的一个市场，由于国家宏观调控二套房贷政策约束的影响，消费者再次进入持币观望状态，犹如回到08年度春季的气氛，特别是09年度将08年度积压的量释放后，岛内存量已经低于岛外存量，截止2009年12月31日同安片区整体市场余量近2900套（不含未开盘及现有地块存

2、量），住宅未售面积近36万平方M，截至07-2009年12月31日同安片区已销售7452套近82万平方M；同安片区整体均价为5040元/平方M（不含古龙御园、禹州*大学城2个工程）。因此面对市场整体状况，同安市场不容乐观，依据同安现有的消费群体要完成本工程余量难度非常大。（所有数据均与厦门网上房地产数据为准，具体数据见附件）同安片区即将推出地块存量：◎华森国际：总建筑面积近10万平方M，近期即将推出。◎银溪春墅：占地面积5.2万平方M,建筑面积约11,4万平方M已开始筹建。9/9◎T2007G03：厦门航空同翔置业公司，建筑面积10,2万平方M已开始筹建。◎T2007G04：新宇（厦门机电集团

3、），建筑面积5.4万平方M已开始筹建。◎9月8日：两地块拍卖T2009G04、T2009G05总建筑面积9.5万平方M。◎10月8日：两地块拍卖T2009G06、T2009G08总建筑面积近10万平方M。◎12月8日：两地块拍卖T2009G02、T2009G03总建筑面积近10万平方M。2010年度地块推出工程总建筑面积约66.5万平方M。加上其他余量未售面积36万平M，预计在2010年度同安片区有102.5万平方M建筑面积投入市场。◆工程分析：同安片区目前正在销售的工程有24个，其中均价超过5000元/平方M与本工程比较接近的有8个，古龙御园、阳光清境、星海湾三期、汀溪温泉、锦华金都、陆丰嘉

4、园、凤凰城一期、同城湾二期；产品同质化、存在竞争力的、均价较接近、剩余量较大的工程有4个；古龙御园、锦辉国际、金利蓝湾新城及即将推出的华森国际城等。其工程基本状况如下表：9/9工程名称总面积套数已售住宅未售住宅剩余户型面积均价/已售比列情况对比备注大溪地16.5万平方M856套589套253套大三房-别墅140-320平方M6546元/平方M，已售69%大户型高总价均价高古龙御园8.7万平方M927套95套832套三房变五房88-240平方M10147元/平方M，已售10%买一层送一层均价算5073.5元/平M锦辉国际4万平方M604套398套206套单身公寓及小三房83-128平方M4770

5、元/平方M，已售66%户型总价低、均价低金利蓝湾新城8.9万平方M894套517套377套三房及小四房90-130平方M4662元/平方M，已售58%均价低户型面积适中华森国际城6.3万平方M898套0898套单身公寓及小二房40-111平方M拟6500元/平方M二房比较适合工薪层数据合计44.4万平方M4179套1581套2589套三房是主要户型80-140平M主力户型6525元/平方M，已售40%空白以上四个工程在地理位置上，产品质量上，及社区配套上与我工程比较多相似之处，在销售价位上也较接近，作为消费者在购买产品时，质量相差不大的前提下首选价格较低的。虽然我们工程是高端客户群体，但市场需

6、求的客户比较有限，客户自然而然会流失到别的工程去，因此更增加了我们工程销售难度；尤其是我们工程最直接竞争对手古龙御园，他们的位置优势、中庭优势、买一层送一层的噱头、以及价格平均值5073元/平M，对我们直接产生很大的竞争压力。◆客户分析：同安片区的客户主体主要是同安本区域的较多占90%，岛内及其他片区购买力才10%，同安本土风情纯朴，买房都是口碑引导较多，前来购买的业主基本是亲戚介绍，投资客比较少，其因素主要是政府没有给予明确的同安区经济主题，经济主导体非工非农；前来购9/9买我们工程的客户主体是二次置业者，同时也是政府及企事业单位群体，都是二次置业以上为改善居住环境而购买，并且其中一部份客户

7、是为了消费公积金而购房，因此我们工程在某种层面上遏制了一些投资客户；我们工程的客户群体都是本同安片区高端客户，资源是非常有限的，作为同安片区最高端楼盘这也是个销售弊端，所以我们工程销售思路与客户来源方向需要转移。◆本工程价格分析：我们工程前后一共分为五期销售，每次的价格调整幅度比较大，行成一个起伏波浪线，与市场状况反应一致，在市场逆境时没有及时调整价格导致流失很好的销售机会，每期销售均价分析如下：